În articolul anterior am prezentat ce este promisiunea de vânzare-cumpărare, care sunt avantajele acesteia și la ce riscuri se expune un potențial cumpărător care încheie o promisiune de vânzare-cumpărare.
Având în vedere faptul că riscurile sunt numeroase iar în practică, cel puțin în ultima perioadă de timp, au apărut tot mai multe situații în care potențiali cumpărători au fost păgubiți sau au suferit pierderi financiare majore, la acest moment siguranța cumpărătorilor în domeniul imobiliar este un subiect de discuție foarte important.
Pe fondul acestor probleme, la începutul anului 2025 au fost propuse o serie de reforme în ceea ce privește încheierea și funcționarea promisiunii de vânzare-cumpărare, pentru a proteja mai bine interesele cumpărătorilor.
Reformele propuse fie reglementează aspecte noi, fie dezvoltă elemente care deja există în legislația actuală, pentru asigurarea protecției cumpărătorilor de imobile rezidențiale. Putem chiar să constatăm un concurs de propuneri legislative, provenind din mai multe surse parlamentare, care identifică probleme diverse și propun soluții variate la aceste probleme.
Având în vedere faptul că toate propunerile amintite au același scop, de a proteja mai bine interesele cumpărătorilor, iar unele dintre ele chiar reglementează diferit aceleași aspecte, le vom prezenta împreună în cele ce urmează, ca măsuri binevenite de protecție suplimentară, indiferent de inițiator sau de stadiul în care se află.
Poți găsi propunerile legislative despre care discutăm și chiar poți citi modificările propuse și motivele care stau la baza acestora aici, aici şi aici.
a. Limitarea avansului sau deținerea unei asigurări de către vânzător
Nu de puține ori în practică s-au observat situații în care avansurile erau stabilite la un nivel atât de ridicat încât, practic, dezvoltatorul imobiliar construia imobilele pe banii clienților, deși el, în calitate de antreprenor, ar trebui să realizeze investițiile necesare.
Conform propunerilor legislative, dezvoltatorii imobiliari vor avea de ales între două variante, fie să limiteze avansul acordat de cumpărător în cadrul unei promisiuni la 15% din valoarea totală a imobilului, fie să încheie o asigurare pentru acoperirea riscurilor care ar putea interveni, în cazul în care ar solicita un avans mai mare de 15%.
O altă propunere legislativă urmărește să limiteze avansul la o valoare de cel mult 10% din valoarea totală a imobilului sau, în cazul unul avans mai mare, acesta să fie de maxim 40% din valoarea totală, fără a putea depăși acest plafon, cu obligația dezvoltatorului imobiliar de a încheia o asigurare pentru acoperirea riscurilor.
Indiferent de valoarea plafonului și de existența obligației de asigurare, se observă un trend înspre limitarea valorii avansurilor și stabilirea unei polițe de asigurare pentru riscuri, cu sau fără acoperirea eventualelor despăgubiri.
Limitarea avansului acordat asigură tocmai evitarea situației în care dezvoltatorul imobiliar realizează lucrarea ”pe banii clientului”, care devine în acest fel un finanțator al business-ului imobiliar și își asumă plata unei sume mari de bani cu riscuri semnificative.
Asigurarea reprezintă, astfel, o garanție suplimentară că deși avansul plătit de cumpărător este mare, în cazul în care proiectul nu este finalizat din diverse motive clientul își va putea recupera suma plătită ca avans.
b. Obligația notării autorizației de construire și a planului de apartamentare anterior încheierii promisiunii
De asemenea, prin propunere se introduce o interdicție cu privire la încheierea de promisiuni pentru imobilele în curs de construire fără notarea în cartea funciară a autorizației de construire și a planului de apartamentare.
Interdicția asigură o informare mai bună a cumpărătorului, care se poate asigura că lucrarea are la bază avizele și aprobările necesare, ca o măsură suplimentară de siguranță și transparență a tranzacției imobiliare. Un aspect foarte important în situația încheierii unei promisiuni de vânzare, ca și în cazul vânzării finale, îl constituie informația pe care o ai la îndemână. Este esențial să știi ce cumperi, mai ales când în joc sunt sume de bani importante.
Faptul că vei avea informații despre existența unei autorizații de construire îți oferă siguranța că imobilul este construit în mod legal și că nu există riscul demolării acestuia în viitor și îți oferă posibilitatea chiar să consulți documentațiile care au stat la baza realizării construcției.
De asemenea, planul de apartamentare te va ajuta să identifici exact apartamentul pe care vrei să îl cumperi, să îi cunoști suprafața și caracteristicile, pentru a nu avea ulterior surpriza că ai cumpărat un apartament mai mic sau amplasat în alt loc în cadrul imobilului.
c. Obligativitatea formei autentice notariale a promisiunii
Deși contractul final de vânzare-cumpărare este valabil doar dacă este încheiat la notar, în formă autentică, promisiunea de vânzare-cumpărare poate fi încheiată și printr-un înscris sub semnătură privată, adică un simplu document semnat de părți.
O anomalie, în condițiile în care, după cum ți-am prezentat, prin promisiunea de vânzare-cumpărare se asumă obligații și riscuri însemnate și se pot achita sume de bani semnificative de către clienți, uneori chiar averea lor de o viață.
Modificarea propusă obligă la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare la notar, printr-un act autentic. În caz contrar, promisiunea nu este valabilă și obligațiile asumate prin aceasta nu produc niciun efect.
În acest fel, în calitate de client beneficiezi de un plus de siguranță, în condițiile în care, în instanță, contractul autentic constituie o dovadă foarte puternică în favoarea ta, acesta putând fi contracarat doar dacă se dovedește a fi fals, caz întâlnit destul de rar.
De asemenea, încheierea contractului la notar oferă ocazia clientului să fie informat de către notar cu privire la aspectele relevante din contract, la obligațiile și riscurile pe care le asumă și la consecințele pe care le poate produce încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare.
Mai mult, cu ocazia încheierii actului autentic notarul este în măsură să facă verificări cu privire la situația bunului imobil, în acest fel vei avea o mai mare certitudine că imobilul pe care vrei să îl cumperi este ”cu acte în regulă” și că sunt șanse mai mici să ai surprize în viitor din acest punct de vedere.
d. Contul bancar cu destinație specială
O problemă majoră a modalității în care funcționează la acest moment promisiunea de vânzare cumpărare vizează faptul că, odată achitat, avansul intră în conturile bancare ale dezvoltatorului imobiliar. Iar de aici, antreprenorul poate face orice fel de cheltuieli necesare pentru funcționarea și activitatea sa, nu neapărat în vederea dezvoltării proiectului imobiliar, astfel există șanse ca avansurile să fie risipite pe fel și fel de cheltuieli nejustificate.
De aceea o modificare propusă vizează destinația banilor care sunt achitați de cumpărători sub formă de avans. Astfel, se impune dezvoltatorului imobiliar să deschidă un cont bancar cu o destinație specială, în care să fie depozitate sumele pe care clienții le plătesc ca avans în cadrul tranzacțiilor imobiliare.
Iar sumele din acest cont urmează să fie folosite doar pentru acoperirea costurilor necesare în vederea dezvoltării proiectelor pentru care a încasat avansurile, urmând ca sumele să fie gestionate de un administrator al contului care să aibă grijă ca acestea să nu fie destinate altor cheltuieli, iar clienții să nu fie păgubiți.
e. Asistența juridică obligatorie la încheierea promisiunii
De cele mai multe ori, clienții care intră în tranzacții imobiliare sunt persoane fizice obișnuite, fără pregătire juridică, care urmăresc să își cumpere o locuință și care, de cele mai multe ori, investesc o mare parte din averea lor pentru a cumpăra imobilul. Tocmai de aceea, dacă te afli în această categorie, pentru a lua o decizie informată, în cunoștință de cauză, o soluție bună ar fi să te consulți în prealabil cu un avocat.
Modificarea propusă impune ca la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare clientul să fie asistat în mod obligatoriu de un avocat sau un consilier juridic. Acesta va analiza aspectele juridice ale achiziției imobiliare, va apela la experiența sa juridică, te va sfătui pe baza informațiilor și documentelor pe care le consultă și te va ajuta să iei decizia potrivită.
Într-o tranzacție imobiliară, chiar și încheiată în fața notarului, de cele mai multe ori te poți găsi într-o situație în care să te afli în inferioritate. Dezvoltatorul imobiliar îți poate impune condiții și poate fi rigid în negociere, mai ales dacă cererea pentru imobilele pe care le propune la vânzare este mare și alți potențiali clienți se înscriu să cumpere imobilul. Iar notarul, deși este dator să te informeze cu privire la aspectele esențiale ale tranzacției, se află pe o poziție neutră, fără a avea posibilitatea să te sfătuiască sau să te ajute în negociere.
Astfel, în condițiile unei asistențe juridice obligatorii, avocatul sau consilierul juridic care te însoțește va echilibra balanța, astfel încât să asigure cel puțin o egalitate relativă între clienți și vânzători. Acesta te va sprijini în negociere și va urmări să îți protejeze interesele, va consulta actele care stau la baza realizării construcției, va verifica situația juridică a imobilului și, în definitiv, te va sfătui dacă este sau nu o decizie bună să achiziționezi imobilul.
ÎNCOTRO NE ÎNDREPTĂM?
Din cele prezentate anterior reiese clar faptul că statul, prin capacitatea sa de ”om al legii”, a sesizat problemele cele mai acute cu privire la modalitatea în care promisiunea de vânzare-cumpărare este aplicată și funcționează în practică, în special pe fondul scandalurilor imobiliare recente. Și, odată identificate problemele, statul încearcă să ia măsuri pentru a acorda mai multă siguranță clienților.
Este foarte probabil că nu toate propunerile legislative prezentate anterior vor ajunge, în final, să devină literă de lege. Și este la fel de probabil că și cele care vor fi adoptate urmează să fie ajustate astfel încât să asigure un echilibru între interesele care sunt în joc.
Cu toate acestea, este îmbucurător că statul sesizează neajunsurile și problemele propriei legislații, în special în situația în care aceste neajunsuri ajung să cauzeze pagube însemnate unor oameni simpli, care nu beneficiază de cunoștințe juridice și nu se pot proteja. Iar dacă scopul final va fi sau nu atins rămâne de văzut.
avocat Alexandru Raţ