Promisiunea de vânzare-cumpărare este un contract prin care una dintre părți (numită promitent-vânzător) sau ambele părți (promitent-vânzător și promitent-cumpărător) se obligă să încheie, în viitor, un contract de vânzare-cumpărare definitiv. Acest act reprezintă o garanție pentru ambele părți că vânzarea se va realiza conform termenilor stabiliți, în situația unor achiziții de mare valoare.
Poate cea mai importantă aplicare a promisiunii de vânzare-cumpărare se regăsește în situația achiziției de imobile, fie ele terenuri, case sau apartamente. Pentru omul obișnuit, care nu face afaceri în domeniul imobiliar și care nu tranzacționează sume importante de bani, cumpărarea unei locuințe este probabil cea mai importantă achiziție pe care o face în viață.
Cu toate acestea, în ultimii ani piața imobiliară din România a înregistrat creșteri-record atât în ceea ce privește varietatea imobilelor puse la vânzare, cât și în ceea ce privește prețurile uneori total nejustificate.
De asemenea, ”scandalul Nordis” a tras un semnal de alarmă important în ceea ce privește riscurile la care se expun cumpărătorii persoane fizice atunci când intră într-o tranzacție imobiliară importantă.
Pe fondul haotic al acestor evenimente, este foarte important să te asiguri că înțelegi atât avantajele pe care ți le oferă promisiunea de vânzare-cumpărare cât și riscurile la care te expui atunci când intri într-o tranzacție imobiliară prin încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare care să îți asigure locuința mult visată.
A. AVANTAJELE PROMISIUNII DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
Promisiunea de vânzare-cumpărare este un instrument juridic avantajos atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător, oferind mai multă previzibilitate și protecție în special în tranzacțiile imobiliare.
a. Blocarea prețului bunului
Promisiunea de vânzare-cumpărare permite o oarecare blocare a prețului bunului, iar în acest mod îți poți asigura achiziționarea imobilului la un preț fix, stabilit în prealabil. Astfel, te protejezi în fața fluctuațiilor pieței imobiliare și unei posibile creșteri a prețurilor imobilelor.
În condițiile în care prețurile din piață cresc și, odată cu acestea, și imobilul pe care îl urmărești se scumpește, vei avea siguranța că îl vei putea cumpăra la prețul stabilit inițial, fără să îți fie date peste cap calculele și previziunile financiare.
b. Timp pentru obținerea finanțării
Prin încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare câștigi timp pentru obținerea finanțării care să te ajute să achiziționezi imobilul. Astfel, dacă vrei să apelezi la un credit bancar pentru a cumpăra un apartament, vei avea răgazul necesar pentru a te ocupa de toate detaliile pentru a obține aprobarea împrumutului și vei evita riscul de a pierde bunul din cauza întârzierilor birocratice.
c. Siguranța că bunul nu va fi vândut altcuiva
În cazul unei promisiuni de vânzare-cumpărare vei avea o mai mare siguranță că imobilul urmărit nu va fi vândut către un alt cumpărător, dat fiind faptul că vânzătorul nu poate vinde bunul către altcineva pe perioada contractului. Astfel, odată ce ai încheiat promisiunea și ai plătit avansul, poți avea o siguranță suplimentară că imobilul pe care îl dorești îți este ”rezervat” și poate deveni al tău.
d. Flexibilitate în stabilirea termenilor contractului
Promisiunea îți oferă posibilitatea de a negocia condiții favorabile în vederea cumpărării unui imobil. Astfel, vei putea să îți asiguri plata în rate, să beneficiezi de un avans mic sau de un termen mai extins pentru a achita prețul integral al bunului sau să condiționezi vânzarea de aprobarea unui credit în favoarea ta, în lipsa căruia nu vei mai fi obligat să cumperi.
B. RISCURILE PROMISIUNII DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
Chiar dacă promisiunea de vânzare-cumpărare oferă multe avantaje, ea este în măsură să te expusă și la numeroase riscuri de natură financiară, juridică sau practică. Aceste riscuri pot să îți cauzeze pagube semnificative dacă nu le cunoști și nu le iei în calcul la încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare. De aceea, în cele ce urmează îți vom prezenta cele mai frecvente riscuri și câteva soluții pe care să le iei în considerare pentru a le evita.
a. Pierderea avansului dacă nu se finalizează tranzacția
În cazul în care ai achitat un avans din prețul final și ulterior decizi să renunți la achiziția imobilului sau nu mai obții finanțarea din partea băncii, există riscul ca vânzătorul să rețină avansul ca o penalitate, iar tu să rămâi și fără apartament, și fără banii plătiți cu titlu de avans.
În această situație este o idee bună ca odată cu încheierea promisiunii să se includă o clauză clară care să prevadă desființarea contractului sau restituirea avansului în situația în care nu îți este aprobat creditul bancar. Totodată, clauza ar putea să stabilească o penalitate rezonabilă, mult mai redusă decât avansul plătit.
b. Riscul de a cumpăra la un preţ mai mare decât cel de pe piaţă
Așa cum promisiunea de vânzare îți oferă un avantaj în fața unei potențiale creșteri a prețurilor pe piața imobiliară, ea te poate expune unui risc în situația în care prețul de piață al imobilului pe care vrei să în cumperi scade, situație în care vei fi obligat să cumperi la prețul stabilit prin promisiune chiar dacă bunul valorează mai puțin.
Pentru a evita această situație poți avea în vedere să inserezi în promisiune o clauză de ajustare a prețului final al bunului în funcție de prețul pieței, urmând să achiți o sumă mai mică peste avansul oferit. De asemenea, este de preferat să urmărești stabilirea unui termen scurt pentru încheierea vânzării, evitând perioadele lungi de așteptare și fluctuațiile pieței pe intervale mai mari de timp.
c. Riscul ca vânzătorul să refuze finalizarea tranzacției sau să nu mai poată încheia proiectul imobiliar
Pe parcursul termenului stabilit prin promisiunea de vânzare-cumpărare pot apărea evenimente care să te împiedice să cumperi bunul, spre exemplu în situația în care vânzătorul refuză să mai încheie tranzacția imobiliară sau dacă dezvoltatorul imobiliar intră în faliment. O situație de acest fel își poate produce pagube însemnate în condițiile în care ai achitat un avans sau deja te-ai angajat la un credit bancar.
Pentru a te proteja de riscuri, o variantă sigură este să închei promisiunea de vânzare-cumpărare la notar, printr-un act autentic, caz în care chiar notarul s-ar putea să identifice anumite probleme și să te informeze. De asemenea, în cuprinsul promisiunii se poate insera o penalitate la care să fie obligat vânzătorul în situația în care refuză să încheie contractul.
Este foarte important să reții faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare îți dă dreptul ca, în situația în care vânzătorul refuză să încheie contractul, să te adresezi instanței într-un termen de 6 luni, pentru ca aceasta să pronunțe o hotărâre care ține locul chiar contractului final de vânzare-cumpărare. Acesta este un drept esențial de care beneficiezi ca și potențial cumpărător într-o promisiune și care vine să te protejeze de un eventual refuz al vânzătorului, motiv pentru care este foarte important ca, pe cât posibil, să nu renunți la acest drept sau să nu îl restrângi în vreun fel în promisiunile pe care le vei încheia.
d. Descoperirea unor probleme ascunse ale bunului
Ai încheiat contractul final de vânzare-cumpărare și ești acum proprietar de apartament. Brusc, descoperi faptul că apartamentul pe care l-ai dorit atâta timp și pentru care ți-ai investit economiile are defecte și că încet-încet începe să se degradeze. Sau, și mai grav, alte persoane pot pretinde fel și fel de drepturi cu privire la imobilul pe care tocmai l-ai cumpărat.
Pentru a te proteja de defectele tehnice, de structură și problemele de natură juridică ale imobilului, este bine ca înaintea încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare să îți iei câteva măsuri de siguranță. Astfel, este întotdeauna binevenită solicitarea unui certificat fiscal din care să reiasă că nu există datorii cu privire la bun, precum și un extras de carte funciară pentru a verifica situația juridică a bunului, eventualele garanții sau alte drepturi care există cu privire la imobil.
De asemenea, pentru a evita probleme de structură ale imobilului ar fi o idee bună să consulți un expert tehnic, care chiar și dintr-o analiză sumară își poate da seama dacă apartamentul sau casa are probleme sau nu.
BETTER SAFE THAN SORRY…
După cum ai putut observa, promisiunea de vânzare-cumpărare reprezintă un instrument important în tranzacțiile imobiliare, la care poți apela cu încredere întotdeauna atunci când urmărești să închei un contract important din punct de vedere bănesc și ai nevoie de mai multă siguranță.
Deși are avantaje evidente și foarte utile, pe care ți le-am prezentat anterior, promisiunea de vânzare te expune, de asemenea, și unor riscuri. Acestea se datorează în mare parte legii care este mai degrabă permisivă în acest sens și, de ce să nu o recunoaștem, lipsei de atenție sau de putere de negociere a clienților în fața intereselor vânzătorilor.
Legea nu te va putea proteja de propriile tale decizii, doar îți va oferi eventuale reparații ulterioare care, de cele mai multe ori, pot apărea prea târziu. Pentru acest motiv, este foarte important să cunoști foarte bine care sunt beneficiile și riscurile unei promisiuni de vânzare-cumpărare și să îți iei măsurile de precauție care se impun.
Prin urmare, pentru a minimiza riscurile, este esențial ca promisiunea de vânzare-cumpărare să fie redactată cu mare atenție, iar părțile implicate să fie conștiente de obligațiile legale și de eventualele consecințe ale nerespectării acestora. Informează-te bine despre ce cumperi, ce oferi la schimb, nu te baza pe buna-credință a celorlalți, consultă specialiști și încearcă să pui întotdeauna în balanță interesul tău și riscul la care te expui.
Tocmai de aceea este important ca legislația să ofere mecanisme simple și sigure care să permită persoanelor fizice să se angajeze într-o tranzacție de valoare importantă și care să le protejeze drepturile și interesele. Într-un articol viitor îți vom prezenta cele mai recente propuneri legislative care încearcă să acorde mai multă siguranță intereselor clienților în promisiunile de vânzare-cumpărare.
avocat Alexandru Raţ