Cu titlu de principiu, demolarea reprezintă o sancţiune cu caracter subsidiar aplicabilă doar în situaţii excepţionale, întrucât implică o serioasă ingerinţă în dreptul de proprietate. Dacă se poate salva construcţia, atunci aceasta este soluţia care se impune cu prioritate.
Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reţinut în mai multe rânduri că atunci când instanţele de judecată naţionale analizează dacă se impune sau nu demolarea unei construcţii acestea trebuie să aibă în vedere mai multe criterii, precum: dacă locuința a fost sau nu construită ilegal, dacă persoanele în cauză au făcut acest lucru în cunoștință de cauză sau nu, care este natura și gradul de ilegalitate în cauză, care este natura exactă a interesului care se dorește a fi protejat prin demolare și dacă persoanele afectate de demolare au la dispoziție o locuință alternativă adecvată (a se vedea Chapman, citată anterior, §§ 102-04). Un alt factor ar putea fi dacă există modalități mai puțin severe de soluționare a cazului1.
Deşi am mai abordat şi în trecut subiectul demolării, întrebarea care se pune în acest material este dacă se va putea dispune o soluţie de demolare cât timp particularul încearcă salvarea construcţiei prin intrarea în legalitate.
Intrarea în legalitate poate îmbrăca mai multe forme şi se poate întinde pe durate variabile de timp. De exemplu, dacă o anumită construcţie nu respectă distanţa prevăzută de lege faţă de imobilul vecin, atunci o variantă pentru intrarea în legalitate o reprezintă achiziţionarea terenului vecin. O astfel de soluţie este extrem de rapidă, deşi greu de întâlnit în practică din cauza faptului că de cele mai multe ori vecinii nu se înţeleg. După ce s-a achiziţionat terenul, viciul de legalitate al construcţiei nu mai subzistă şi nu se mai impune demolarea pe acest motiv.
În schimb, există şi variante de intrare în legalitate care pot ajunge să dureze ani de zile. Prevederile legale actuale permit intrarea în legalitate inclusiv în situaţia în care construcţia a fost realizată în lipsa oricărei autorizaţii de construire. În acest caz se poate intra în legalitate doar prin autorizarea construcţiei deja realizate de către organele competente, fiind necesară obţinerea tuturor avizelor şi acordurilor prevăzute de lege. Un astfel de demers poate fi mai dificil şi de durată, mai ales dacă administraţia locală refuză într-o primă fază acordarea autorizaţiei de construire din diverse motive şi se ajunge la atacarea în instanţă a acestui refuz. Până la soluţionarea dosarului în instanţă va trece destul de mult timp, în care particularul nici nu a intrat în legalitate şi nici nu s-a dispus demolarea.
Dacă respectiva construcţie prezintă vicii reale de legalitate care afectează drepturile şi interesele legitime ale altor persoane, acestea sunt lipsite de mijloace de acţiune şi trebuie să aştepte până când se va tranşa în mod definitiv dacă imobilul poate sau nu să intre în legalitate.
Într-o astfel de situaţie, o acţiune în demolare pe cale judiciară, înaintată direct de către persoanele interesate, va avea şanse să fie respinsă deoarece acestora li se va putea opune tocmai faptul că se încearcă intrarea în legalitate şi nu s-a născut încă posibilitatea de a cere obligarea la desfiinţarea construcţiei.
Pentru aceleaşi motive, şi un demers în faţa autorităţilor administraţiei publice locale, în sensul de a solicita constatarea de contravenţii şi eventual dispunerea unor măsuri poate avea aceeaşi soartă de respingere.
Aşadar, cu siguranţă putem identifica mai multe momente în care o cerere de demolare, adresată fie instanţei, fie autorităţilor, ar fi susceptibilă de respingere, iar momentul potrivit atunci când beneficiarul construcţiei încearcă intrarea în legalitate este dificil de identificat. Dacă se va ajunge la concluzia certă că imobilul nu poate intra niciodată în legalitate, atunci soluţia care rămâne este demolarea, cât timp termenul de prescripţie nu a fost împlinit.
1Cauza Ivanova şi Cherkezov c. Bulgaria, accesibilă la https://hudoc.echr.coe.int/eng/#{%22itemid%22:[%22001-162117%22]}