Cumpărarea unei locuinţe este un proces de lungă durată, care începe firesc cu identificarea imobilului potrivit nevoilor şi bugetului. Atunci când am găsit locuinţa potrivită, nu ar trebui să uităm că situaţia juridică a imobilului este cel puţin la fel de importantă precum starea tehnică, amplasarea sau design-ul. Ignorarea situaţiei juridice incerte ar putea transforma o nouă locuinţă într-o greşeală costisitoare.
În cele ce urmează, vom expune o serie de aspecte juridice care necesită o atenţie sporită înaintea cumpărării unei locuinţe, plecând de la cele mai frecvente situaţii litigioase întâlnite în practică.
Achiziţionarea unei locuinţe debutează în cele mai multe cazuri cu încheierea unei promisiuni bilaterale de vânzare, cunoscută şi sub denumirea de antecontract. În esenţă, una din părţi (promitent vânzător) se obligă că va vinde, iar cealaltă parte (beneficiar) se obligă că va cumpăra un anumit bun, pentru un preţ determinat şi la un moment stabilit în viitor. Promisiunea se poate încheia nu doar în formă autentică notarială, ci şi sub forma unui înscris semnat de părţi, în atâtea exemplare originale câte părţi cu interese contrare sunt.
De multe ori părţile nu conştientizează că actul juridic pe care l-au încheiat are natura unei promisiuni de vânzare. Titlul înscrisului nu reflectă în mod necesar natura juridică reală a actului, iar promisiunile de vânzare pot purta diverse denumiri (un exemplu întâlnit de noi în practică este convenţie de rezervare). Ceea ce contează este prezenţa elementelor esenţiale ale unei promisiuni: obligaţia de a se transmite proprietatea în viitor, bunul vizat, preţul şi termenul la care ar urma să se încheie contractul de vânzare.
Frecvent se întâmplă ca promisiunile de vânzare să nu fie onorate, chiar dacă la încheierea lor se obişnuieşte perceperea unui avans din preţ. De aceea, este important să ştim că la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, instanţa poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare. Această hotărâre este o formă de executare silită a promisiunii în care instanţa suplineşte consimţământul părţii care, deşi s-a obligat prin promisiune, refuză ulterior încheierea vânzării. Dreptul la acţiune se prescrie însă în termen de 6 luni de la data la care contractul de vânzare trebuia încheiat.
O condiţie pentru obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare este şi aceea ca bunul să existe în patrimoniul vânzătorului. Deşi aparent banală, această condiţie ridică numeroase probleme în practică, în special atunci când promisiunile de vânzare s-au încheiat cu privire la imobile încă needificate.
Alteori, promitentul vânzător înstrăinează acelaşi imobil unei terţe persoane, căreia nu îi poate fi opusă o promisiune de vânzare anterioară decât dacă aceasta a fost notată în cartea funciară. Este prezumat proprietar acela care îşi va înscrie primul dreptul în cartea funciară, indiferent de data titlului său. Prin urmare, promitentul cumpărător se poate vedea lipsit de proprietatea imobilului dacă antecontractul nu a fost notat în cartea funciară.
De aceea este recomandat ca imobilul contractat să existe şi să fie înscris în cartea funciară. Promisiunea de vânzare se poate nota în cartea funciară dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titular al dreptului de proprietate, iar promisiunea prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul de vânzare. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în promisiune pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui. Promisiunea se va radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui.
Efectul notării promisiunii în cartea funciară este opozabilitatea ei faţă de terţi. Aceasta înseamnă că promisiunea va putea fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze şi a încălcat această obligaţie.
Prin urmare, este nerecomandată situaţia în care promitentul vânzător încearcă să ne determine să nu notăm promisiunea de vânzare în cartea funciară. Aceasta poate însemna că intenţionează să înstrăineze imobilul şi altor persoane sau situaţia juridică a imobilului nu este cea care ni s-a prezentat. Adesea, în practică, interdicţia notării antecontractului de vânzare în cartea funciară este stipulată chiar în cuprinsul promisiunii, sub sancţiunea unor penalităţi însemnate. Valabilitatea unor asemenea clauze contractuale este însă discutabilă..
Pentru neexecutarea promisiunii de vânzare există şi remediul rezoluţiunii, cu implicita restituire a părţii din preţ achitate şi eventuala obligare la despăgubiri pentru prejudiciul cauzat (daune-interese). În acest caz însă, promitentul cumpărător suportă riscul insolvabilităţii promitentului vânzător.
În cazul imobilelor nou edificate este recomandată solicitarea autorizaţiei de construire şi documentaţiile urbanistice aferente, precum şi efectuarea de verificări cu privire la eventualele litigii existente în legătură cu imobilul.
Pentru terenurile achiziţionate în vederea construirii, consultarea prealabilă a documentaţiilor urbanistice aplicabile este esenţială. De asemenea, este utilă consultarea certificatului de urbanism valabil emis pentru parcela respectivă. Pe baza acestor documente poate fi înţeles caracterul zonei, condiţionările impuse pentru obţinerea autorizaţiei de construire, servituţile pentru obiective de utilitate publică sau orice alte restricţii care ar putea împiedica realizarea investiţiei propuse.
Anterior încheierii contractului de vânzare, nu este indicat să aduceţi îmbunătăţiri imobilului, chiar dacă a fost încheiată o promisiune de vânzare. Aceasta nu poate da naştere decât unui drept de creanţă împotriva promitentului vânzător, neavând ca efect transmiterea proprietăţii sau a folosinţei asupra bunului. Practica majoritară a instanţelor este în sensul că promitentul cumpărător poate fi evacuat din imobil. În plus, de regulă, lucrările efectuate asupra unui imobil revin proprietarului; cum promisiunea de vânzare nu conferă automat dreptul de proprietate sau de folosinţă asupra imobilului, se va putea considera că lucrările au fost efectuate cu rea-credinţă, caz în care proprietarul poate cere desfiinţarea lor şi să repunerea imobilul în situaţia anterioară.
O altă problemă frecvent întâlnită în practică este grevarea de sarcini a terenului asupra căruia se edifică imobilul. Adesea, pentru garantarea creditului contractat în vederea construirii imobilului, dezvoltatorul constituie o ipotecă asupra terenului. De regulă, această garanţie are însă aptitudinea de a se extinde asupra construcţiei edificate, caz în care imobilul ar putea fi grevat de o ipotecă.
avocat Alexandra Beudean