Cumpărarea unei locuinţe e un proces complex. În articolul precedent, am prezentat câteva aspecte juridice care ar trebui avute în vedere în faza precontractuală a cumpărării unei locuinţe. În acest material, vom prezenta formalităţile pentru asigurarea transferului proprietăţii, dar şi să drepturile care revin cumpărătorului.
Pentru validitatea vânzării unui imobil este obligatorie forma autentică notarială a contractului. Sancţiunea nerespectării formei autentice notariale este nulitatea absolută a vânzării, adică lipsirea acesteia de orice efecte juridice, similar situaţiei în care nu s-ar fi încheiat niciodată un contract. Oricât de banală ar părea această condiţie, practica ne-a demonstrat că există multe situaţii în care părţile nu respectă forma obligatorie a vânzării unui imobil.
În astfel de cazuri, contractul nul ca vânzare ar putea fi recalificat în promisiune de vânzare care, astfel cum am văzut în articolul precedent, poate fi încheiată şi sub forma unui înscris semnat de ambele părţi. Implicit, şi suma achitată cu titlu de preţ al vânzării nule va putea fi recalificată într-un avans asupra preţului. Chiar dacă prin această recalificare a contractului în promisiune de vânzare se poate salva o parte din voinţa părţilor, efectele nulităţii pentru lipsa formei rămân importante şi pot avea implicaţii grave în raporturile juridice, în special dacă aparentul cumpărător a înstrăinat de aceeaşi manieră imobilul către un terţ. De aceea, trebuie respectată cu stricteţe condiţia formei autentice.
O altă cauză frecventă de nulitate a contractelor de vânzare este nerespectarea preferinţei acordate unei persoane la cumpărarea unui imobil, cunoscută şi sub denumirea de drept de preempţiune. Acest drept de a fi preferat la încheierea vânzării poate fi unul convenţional (acordat pe cale contractuală), caz în care se notează în cartea funciară, sau poate fi garantat prin lege. Cele mai frecvente ipoteze de drept legal de preempţiune le întâlnim în cazul terenurilor situate în extravilanul localităţilor sau al imobilelor monumente istorice. În astfel de situaţii, este necesară notificarea celui care are dreptul de a cumpăra cu prioritate acel bun (preemptor), pentru informarea acestuia cu privire la intenţia de înstrăinare. Procedura notificării şi termenul în care preemptorul îşi poate exercita opţiunea variază în funcţie de tipul preempţiunii.
Trebuie însă reţinut că vânzarea bunului cu nerespectarea preferinţei de a cumpăra poate conduce la nulitatea relativă sau absolută a contractului. Este posibilă numai vânzarea sub condiţia neexercitării dreptului de preempţiune. Dacă în cartea funciară a imobilului a fost notat un drept convenţional de preempţiune, cumpărătorul îşi va putea înscrie dreptul numai provizoriu, sub condiţia ca în termen de 30 de zile cel preferat să nu facă dovada consemnării preţului la dispoziţia vânzătorului. Practica ilustrează diverse modalităţi de a ignora intenţionat dreptul altuia de a cumpăra cu prioritate imobilul, inclusiv deghizarea vânzării sub forma unui alt act juridic (donaţie, dare în plată etc.). Nu recomandăm astfel de subterfugii deoarece ele reprezintă o eludare a legii şi conduc la situaţii litigioase, cu potenţialul declarării nulităţii operaţiunii.
Un alt aspect adesea ignorat, însă care ar trebui să fie avut în vedere la negocierile asupra preţului, este cel al cheltuielilor pentru încheierea contractului de vânzare. Legea instituie aceste cheltuieli în sarcina cumpărătorului, însă părţile pot conveni altfel. Cheltuielile vânzării pot fi însemnate în cazul imobilelor, iar cumpărătorul s-ar putea regăsi în situaţia ca echilibrul valoric pe care l-a avut în vedere atunci când a contractat să fie alterat prin adăugarea acestor sume. Cheltuielile vânzării pot include onorariul notarial, onorariul avocaţial, costul înscrierii în evidenţele de cadastru şi carte funciară sau taxele fiscale.
Intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial care atestă contractul de vânzare. Înscrierea asigură opozabilitatea fată de terţi a transmisiunii proprietăţii. Cu toate acestea, înscrierea proprietăţii cumpărătorului nu înseamnă în mod necesar că orice drepturi ale vânzătorului asupra imobilului au încetat. Acesta beneficiază de un drept de ipotecă legală asupra bunului imobil vândut pentru garantarea obligaţiei cumpărătorului de plată a preţului, dacă el nu a fost achitat în întregime la data încheierii contractului. Registratorul de carte funciară va proceda la înscrierea ipotecii din oficiu, cu excepţia cazului în care vânzătorul renunţă expres la înscrierea dreptului de ipotecă legală, în cuprinsul contractului de vânzare sau prin declaraţie autentică distinctă. Ipoteca presupune că, în caz de neachitare a preţului, vânzătorul are posibilitatea de a-şi satisface creanţa urmărind silit imobilul, indiferent în posesia cui s-ar afla.
Cu ocazia încheierii contractului, vânzătorul va fi obligat să predea şi titlurile şi documentele privitoare la proprietate. Acestea pot include, după caz, autorizaţia de construire, certificatul de atestare a edificării construcţiei, certificatul de atestare fiscală, titlul de proprietate, hotărârea judecătorească etc. Se va preda şi cartea tehnică a construcţiei, care cuprinde documentaţii privind proiectarea, execuţia, recepţia şi urmărirea comportării în exploatare şi intervenţii în timp asupra construcţiei, dar şi certificatul de performanţă energetică a clădirii.
În ceea ce priveşte drepturile cumpărătorului, trebuie reţinut că vânzătorul răspunde pentru viciile imobilului. Viciile aparente, adică acele deficienţe care pot fi constatate fără cunoştinţe de specialitate, se indică de la momentul predării (de obicei, într-un proces-verbal de recepţie). În ceea ce priveşte viciile ascunse, vânzătorul este obligat să garanteze chiar şi atunci când nu le-a cunoscut. El va putea însă să încerce să-şi limiteze răspunderea prin diverse prevederi contractuale, stipulând de exemplu că va garanta numai pentru viciile pe care le-a cunoscut ori trebuia să le cunoască la data încheierii contractului. De aceea, este necesară o atenţie sporită în momentul încheierii contractului de vânzare cu privire la diverse clauze care tind la limitarea obligaţiilor vânzătorului sau care ar putea face dificil de obţinut în concret tragerea sa la răspundere.
Nu în ultimul rând, Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii impune pentru construcţiile încadrate în categoria de importanţă C, cum sunt clădirile de locuinţe, o perioada minimă de garanţie care poate fi prevăzută în contractele încheiate între părţi cu o durată de 3 ani. Garanţia include şi instalaţiile aferente (instalaţiile electrice, sanitare, termice, de gaze, de ventilaţie, de climatizare/condiţionare aer, de alimentare cu apă şi de canalizare). În plus, investitorii nu vor putea efectua recepţia lucrărilor de construire decât împreună cu lucrările de branşamente la infrastructura tehnico-edilitară, care trebuie de asemenea să fie puse în funcţiune. Adesea în practică, prin diverse clauze din contractul de vânzare, se încearcă minimizarea sau chiar înlăturarea acestor garanţii legale. Valabilitatea unor stipulaţii de acest fel este discutabilă, în special în considerarea faptului că, de regulă, ele nu sunt negociate, fiind impuse de un profesionist în vederea limitării răspunderii sale.
avocat Alexandra Beudean