De ani de zile, dezvoltarea și piața imobiliară din România constituie un subiect care atrage atenția și generează discuții aprinse, tensiuni și dezbateri. Totodată, de peste un an de zile tensiunile pe acest subiect au devenit acute, pe fondul unei crize economice severe, a unor prețuri și chirii exorbitante și a unor scandaluri imobiliare care au culminat cu ”scandalul Nordis”. În acest context, potențialii clienți au început să conștientizeze riscurile la care se expun atunci când achiziționează un imobil nou, ”direct de la dezvoltator”.
În două articole anterioare am tratat această temă și am încercat să identificăm problemele și soluțiile unei discuții care pare mereu fără sfârșit. În primul articol am prezentat riscurile majore ale actualei reglementări legale (sau mai exact a lipsei unei reglementări serioase), iar în al doilea articol am expus proiectele de lege care propuneau măsuri concrete pentru protecția clienților.
După multe dezbateri s-a ajuns la o formă finală a acestor măsuri, iar Legea nr. 207/2025 a fost într-un final adoptată. Botezată deja ”Legea Nordis” de către opinia publică, din motive evidente, noua reglementare vine în sprijinul cumpărătorilor de imobile noi cu o serie de măsuri, mecanisme și obligații care au menirea de a proteja interesele acestora în relația cu dezvoltatorii imobiliari și de a asigura, pe cât posibil, o egalitate de arme pe piața imobiliară.
a. Documentația corectă și transparența
Dezvoltarea imobiliară începe cu mult înainte de construirea efectivă a imobilului de către dezvoltator, iar prima etapă o constituie pregătirea documentelor aferente proiectului imobiliar. De la actele de proprietate ale terenului la situația de carte funciară a locuințelor, continuând cu avizele și autorizațiile de construcție și terminând cu planurile fiecărei locuințe în parte, toate au un rol esențial care se asigură că locuințele sunt în regulă din punct de vedere juridic și respectă toate cerințele legale.
Modificările aduse prin noua lege impun ca anterior edificării construcției să se realizeze preapartamentarea acesteia. Așadar, încă dinainte ca imobilul să existe se va cunoaște, în principiu, numărul de apartamente și suprafața lor. Preapartamentarea se realizează în baza actului autentic de preapartamentare, întocmit de dezvoltatorul imobiliar și de personal specializat în acest sens. Cu ocazia preapartamentării se vor deschide cărți funciare separate pentru întregul imobil și pentru fiecare unitate locativă.
Orice operațiuni și etape viitoare, precum încheierea promisiunilor de vânzare-cumpărare, se pot realiza doar după notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară, realizarea operaţiunii de preapartamentare şi deschiderea cărților funciare pentru toate locuințele.
În acest fel, orice persoană care este interesată să achiziționeze o locuință va putea verifica în cartea funciară detaliile acesteia, situația juridică și modificările care au intervenit pe parcurs. De asemenea, cumpărătorul se poate asigura că lucrarea are la bază avizele și aprobările necesare și se va putea asigura că locuința finală va corespunde cu cea pe care a achiziționat-o.
Dacă ulterior se modifică numărul de locuințe construite, este obligatorie întocmirea unei noi documentații, actualizate, cu un nou act autentic de preapartamentare, urmând să se actualizeze și carte funciară a locuinței. Mai mult, dacă pe parcurs dezvoltatorul dorește să modifice suprafața unei locuințe sau să o amplaseze într-un alt loc în cadrul clădirii, pentru orice modificare este obligatoriu acordul prealabil al cumpărătorului locuinței respective.
În acest fel, cumpărătorul nu se va găsi în situația în care locuința finalizată va fi mai mică decât cea pe care a cumpărat-o sau va fi amplasată într-un loc prea însorit sau prea umbros pentru gusturile sale, deși nu și-a dorit asta inițial.
Abia după ce construcția este finalizată se va realiza operațiunea concretă de apartamentare și se vor actualiza cărțile funciare cu eventualele modificări intervenite pe parcurs.
b. Rezervarea cumpărării locuințelor
O altă noutate a legii constă în posibilitatea cumpărătorilor de a rezerva locuințele pe care doresc să le achiziționeze. Această etapă se realizează anterior încheierii promisiunilor de vânzare-cumpărare sau contractelor finale de cumpărare a locuințelor.
Pentru rezervarea locuințelor se vor încheia contracte separate între dezvoltatorul imobiliar și fiecare dintre cumpărători, prin care aceștia din urmă vor rezerva o locuință în imobilul care urmează să fie edificat.
Pentru a rezerva o locuință, cumpărătorii vor achita o sumă de maxim 5% din prețul total, conform înțelegerii cu dezvoltatorul. Dacă cumpărătorul achită pentru rezervare o sumă mai mare de 5%, convenția de rezervare este nulă absolut. În acest fel, legea vine să îl protejeze pe cumpărător față de eventualele pretenții nejustificate pe care i le-ar putea solicita vânzătorul pentru rezervarea unei locuințe. Costul rezervării locuinței se va deduce ulterior din prețul final al acesteia.
Rezervările de locuințe viitoare vor fi valabile pentru o perioadă de maxim 60 de zile, iar la finalul acestui termen se va încheia promisiunea de vânzare-cumpărare a locuinței sau chiar contractul final de vânzare-cumpărare.
Dacă în termen de 60 de zile de la încheierea convenției de rezervare nu se încheie promisiunea sau contractul de vânzare-cumpărare, iar acest fapt se datorează exclusiv culpei dezvoltatorului, suma achitată de cumpărător pentru rezervare se va restitui acestuia. Cumpărătorul nu va suferi așadar nici o pierdere în situația în care în final nu va mai cumpăra locuința dorită, dacă acest fapt se datorează vânzătorului.
c. Promisiunea de vânzare-cumpărare
Pe parcursul dezvoltării pieței imobiliare s-a încetățenit practica încheierii unor promisiuni de vânzare-cumpărare anterior încheierii contractului final prin care se transferă proprietatea. Aceste operațiuni sunt cunoscute mai ales sub numele de antecontracte și prezintă atât avantaje, cât și riscuri pentru cumpărător, datorate în mare parte lipsei unor măsuri legale concrete de protecție a cumpărătorilor.
Conform noilor modificări legislative, promisiunile de vânzare-cumpărare dintre dezvoltatorii imobiliari și cumpărători se vor încheia obligatoriu în formă autentică, în fața unui notar public. Clienții beneficiază astfel de un plus de siguranță, acesta urmând să fie informat de către notar cu privire la aspectele relevante din contract, la obligațiile și riscurile pe care le asumă și la consecințele pe care le poate produce încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare.
Mai mult, cu ocazia încheierii actului autentic notarul este în măsură să facă verificări cu privire la situația bunului imobil, pentru a se asigura că situația juridică a imobilelor este una corectă. Din acest motiv, încheierea promisiunilor se va putea realiza doar după notarea autorizaţiei de construire în cartea funciară şi după obţinerea extrasului de carte funciară pentru locuința viitoare.
După încheierea promisiunilor de vânzare-cumpărare, acestea se vor înscrie în CF la cererea notarului, pentru un plus de transparență față de orice alte persoane care ar putea dori să cumpere respectiva locuință.
După ce promisiunile au fost notate în cartea funciară, orice fel de măsuri administrative, juridice sau cadastrale luate de dezvoltator în vederea finalizării proiectului și care ar modifica suprafața sau amplasamentul locuinței pot fi luate doar cu acordul prealabil al cumpărătorului.
Ca și în situația documentației prealabile, în acest fel cumpărătorul se va asigura că locuința finală pe care a achiziționat-o nu va avea o suprafață mai mică decât cea convenită și nu va fi amplasată într-un loc nedorit.
d. Plafonarea avansurilor
O altă problemă practică recurentă pe piața imobiliară viza situațiile în care avansurile achitate de cumpărători erau stabilite la un nivel atât de ridicat încât, practic, dezvoltatorul imobiliar construia pe banii clienților, nu cu investițiile proprii.
Noua lege vine cu câteva soluții concrete în acest sens. Astfel, avansul pe care cumpărătorii îl vor achita a fost plafonat la maxim 25% din preț pentru lucrările de structură și rezistență a construcției și la maxim 20% din preț pentru lucrările de instalații. Astfel, nu vor mai exista situații absurde în care avansul plătit de clienți să fie de 80-90% din valoarea construcției, chiar înainte ca edificarea imobilului să înceapă.
De asemenea, sumele achitate cu titlu de avans din prețul final se vor păstra într-un cont bancar separat al constructorului, aferent proiectului imobiliar pentru care s-a achitat avansul.
Plățile din contul bancar respectiv, deci din avansurile pentru construcție, pot fi efectuate doar pentru cheltuieli privind edificarea imobilului. Banii nu vor putea fi folosiți, așadar, cu alt scop decât acela al acoperirea costurilor necesare realizării construcției.
De asemenea, plățile se vor putea face doar cu respectarea unor formalități clare, cu documente justificative și doar cu ștampila din partea persoanei responsabile de realizarea construcției sau dirigintelui de șantier.
Modificarea aduce mai multă transparență cu privire la destinația finală a sumelor de bani achitate de clienți cu titlu de avans și vine pentru a elimina situațiile în care acestea sunt risipite pe diverse cheltuieli curente, justificate sau nejustificate, ale antreprenorului.
La ce să ne aşteptăm?
În contextul instabilității actuale a pieței imobiliare, măsurile prezentate anterior sunt binevenite pentru a echilibra, într-o măsură mai mare sau mai mică, relațiile dintre dezvoltatorii imobiliari și clienții care urmăresc să achiziționeze locuințe noi. Se asigură, așadar, un plus de protecție cumpărătorilor în fața potențialelor probleme care au putea apărea și a consecințelor nefaste ale acestora.
Cu toate acestea, există posibilitatea ca implementarea măsurilor de către antreprenori să determine o creștere a costurilor de construcție, implicit a prețurilor și chiriilor și care pot avea drept consecință crearea unor dezechilibre în piață.
Rămâne de văzut care vor fi efectele pe termen mediu și lung ale măsurilor adoptate și modalitatea în care acestea vor determina autoreglarea pieței imobiliare din România, fie în sens negativ, fie, sperăm, în sens pozitiv.