De ani de zile, dezvoltarea \u0219i pia\u021ba imobiliar\u0103 din Rom\u00e2nia constituie un subiect care atrage aten\u021bia \u0219i genereaz\u0103 discu\u021bii aprinse, tensiuni \u0219i dezbateri. Totodat\u0103, de peste un an de zile tensiunile pe acest subiect au devenit acute, pe fondul unei crize economice severe, a unor pre\u021buri \u0219i chirii exorbitante \u0219i a unor scandaluri imobiliare care au culminat cu \u201dscandalul Nordis\u201d. \u00cen acest context, poten\u021bialii clien\u021bi au \u00eenceput s\u0103 con\u0219tientizeze riscurile la care se expun atunci c\u00e2nd achizi\u021bioneaz\u0103 un imobil nou, \u201ddirect de la dezvoltator\u201d.<\/p>\n
\u00cen dou\u0103 articole anterioare am tratat aceast\u0103 tem\u0103 \u0219i am \u00eencercat s\u0103 identific\u0103m problemele \u0219i solu\u021biile unei discu\u021bii care pare mereu f\u0103r\u0103 sf\u00e2r\u0219it. \u00cen primul articol<\/a> am prezentat riscurile majore ale actualei reglement\u0103ri legale (sau mai exact a lipsei unei reglement\u0103ri serioase), iar \u00een al doilea articol<\/a> am expus proiectele de lege care propuneau m\u0103suri concrete pentru protec\u021bia clien\u021bilor.<\/p>\n Dup\u0103 multe dezbateri s-a ajuns la o form\u0103 final\u0103 a acestor m\u0103suri, iar Legea nr. 207\/2025 a fost \u00eentr-un final adoptat\u0103. Botezat\u0103 deja \u201dLegea Nordis\u201d de c\u0103tre opinia public\u0103, din motive evidente, noua reglementare vine \u00een sprijinul cump\u0103r\u0103torilor de imobile noi cu o serie de m\u0103suri, mecanisme \u0219i obliga\u021bii care au menirea de a proteja interesele acestora \u00een rela\u021bia cu dezvoltatorii imobiliari \u0219i de a asigura, pe c\u00e2t posibil, o egalitate de arme pe pia\u021ba imobiliar\u0103.<\/p>\n <\/p>\n a. Documenta\u021bia corect\u0103 \u0219i transparen\u021ba<\/strong><\/p>\n Dezvoltarea imobiliar\u0103 \u00eencepe cu mult \u00eenainte de construirea efectiv\u0103 a imobilului de c\u0103tre dezvoltator, iar prima etap\u0103 o constituie preg\u0103tirea documentelor aferente proiectului imobiliar. De la actele de proprietate ale terenului la situa\u021bia de carte funciar\u0103 a locuin\u021belor, continu\u00e2nd cu avizele \u0219i autoriza\u021biile de construc\u021bie \u0219i termin\u00e2nd cu planurile fiec\u0103rei locuin\u021be \u00een parte, toate au un rol esen\u021bial care se asigur\u0103 c\u0103 locuin\u021bele sunt \u00een regul\u0103 din punct de vedere juridic \u0219i respect\u0103 toate cerin\u021bele legale.<\/p>\n Modific\u0103rile aduse prin noua lege impun ca anterior edific\u0103rii construc\u021biei s\u0103 se realizeze preapartamentarea acesteia. A\u0219adar, \u00eenc\u0103 dinainte ca imobilul s\u0103 existe se va cunoa\u0219te, \u00een principiu, num\u0103rul de apartamente \u0219i suprafa\u021ba lor. Preapartamentarea se realizeaz\u0103 \u00een baza actului autentic de preapartamentare, \u00eentocmit de dezvoltatorul imobiliar \u0219i de personal specializat \u00een acest sens. Cu ocazia preapartament\u0103rii se vor deschide c\u0103r\u021bi funciare separate pentru \u00eentregul imobil \u0219i pentru fiecare unitate locativ\u0103.<\/p>\n Orice opera\u021biuni \u0219i etape viitoare, precum \u00eencheierea promisiunilor de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, se pot realiza doar dup\u0103 notarea autoriza\u0163iei de construire \u00een cartea funciar\u0103, realizarea opera\u0163iunii de preapartamentare \u015fi deschiderea c\u0103r\u021bilor funciare pentru toate locuin\u021bele.<\/p>\n \u00cen acest fel, orice persoan\u0103 care este interesat\u0103 s\u0103 achizi\u021bioneze o locuin\u021b\u0103 va putea verifica \u00een cartea funciar\u0103 detaliile acesteia, situa\u021bia juridic\u0103 \u0219i modific\u0103rile care au intervenit pe parcurs. De asemenea, cump\u0103r\u0103torul se poate asigura c\u0103 lucrarea are la baz\u0103 avizele \u0219i aprob\u0103rile necesare \u0219i se va putea asigura c\u0103 locuin\u021ba final\u0103 va corespunde cu cea pe care a achizi\u021bionat-o.<\/p>\n Dac\u0103 ulterior se modific\u0103 num\u0103rul de locuin\u021be construite, este obligatorie \u00eentocmirea unei noi documenta\u021bii, actualizate, cu un nou act autentic de preapartamentare, urm\u00e2nd s\u0103 se actualizeze \u0219i carte funciar\u0103 a locuin\u021bei. Mai mult, dac\u0103 pe parcurs dezvoltatorul dore\u0219te s\u0103 modifice suprafa\u021ba unei locuin\u021be sau s\u0103 o amplaseze \u00eentr-un alt loc \u00een cadrul cl\u0103dirii, pentru orice modificare este obligatoriu acordul prealabil al cump\u0103r\u0103torului locuin\u021bei respective.<\/p>\n \u00cen acest fel, cump\u0103r\u0103torul nu se va g\u0103si \u00een situa\u021bia \u00een care locuin\u021ba finalizat\u0103 va fi mai mic\u0103 dec\u00e2t cea pe care a cump\u0103rat-o sau va fi amplasat\u0103 \u00eentr-un loc prea \u00eensorit sau prea umbros pentru gusturile sale, de\u0219i nu \u0219i-a dorit asta ini\u021bial.<\/p>\n Abia dup\u0103 ce construc\u021bia este finalizat\u0103 se va realiza opera\u021biunea concret\u0103 de apartamentare \u0219i se vor actualiza c\u0103r\u021bile funciare cu eventualele modific\u0103ri intervenite pe parcurs.<\/p>\n <\/p>\n b. Rezervarea cump\u0103r\u0103rii locuin\u021belor<\/strong><\/p>\n O alt\u0103 noutate a legii const\u0103 \u00een posibilitatea cump\u0103r\u0103torilor de a rezerva locuin\u021bele pe care doresc s\u0103 le achizi\u021bioneze. Aceast\u0103 etap\u0103 se realizeaz\u0103 anterior \u00eencheierii promisiunilor de v\u00e2nzare-cump\u0103rare sau contractelor finale de cump\u0103rare a locuin\u021belor.<\/p>\n Pentru rezervarea locuin\u021belor se vor \u00eencheia contracte separate \u00eentre dezvoltatorul imobiliar \u0219i fiecare dintre cump\u0103r\u0103tori, prin care ace\u0219tia din urm\u0103 vor rezerva o locuin\u021b\u0103 \u00een imobilul care urmeaz\u0103 s\u0103 fie edificat.<\/p>\n Pentru a rezerva o locuin\u021b\u0103, cump\u0103r\u0103torii vor achita o sum\u0103 de maxim 5% din pre\u021bul total, conform \u00een\u021belegerii cu dezvoltatorul. Dac\u0103 cump\u0103r\u0103torul achit\u0103 pentru rezervare o sum\u0103 mai mare de 5%, conven\u021bia de rezervare este nul\u0103 absolut. \u00cen acest fel, legea vine s\u0103 \u00eel protejeze pe cump\u0103r\u0103tor fa\u021b\u0103 de eventualele preten\u021bii nejustificate pe care i le-ar putea solicita v\u00e2nz\u0103torul pentru rezervarea unei locuin\u021be. Costul rezerv\u0103rii locuin\u021bei se va deduce ulterior din pre\u021bul final al acesteia.<\/p>\n Rezerv\u0103rile de locuin\u021be viitoare vor fi valabile pentru o perioad\u0103 de maxim 60 de zile, iar la finalul acestui termen se va \u00eencheia promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare a locuin\u021bei sau chiar contractul final de v\u00e2nzare-cump\u0103rare.<\/p>\n Dac\u0103 \u00een termen de 60 de zile de la \u00eencheierea conven\u021biei de rezervare nu se \u00eencheie promisiunea sau contractul de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, iar acest fapt se datoreaz\u0103 exclusiv culpei dezvoltatorului, suma achitat\u0103 de cump\u0103r\u0103tor pentru rezervare se va restitui acestuia. Cump\u0103r\u0103torul nu va suferi a\u0219adar nici o pierdere \u00een situa\u021bia \u00een care \u00een final nu va mai cump\u0103ra locuin\u021ba dorit\u0103, dac\u0103 acest fapt se datoreaz\u0103 v\u00e2nz\u0103torului.<\/p>\n <\/p>\n c. Promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare<\/strong><\/p>\n Pe parcursul dezvolt\u0103rii pie\u021bei imobiliare s-a \u00eencet\u0103\u021benit practica \u00eencheierii unor promisiuni de v\u00e2nzare-cump\u0103rare anterior \u00eencheierii contractului final prin care se transfer\u0103 proprietatea. Aceste opera\u021biuni sunt cunoscute mai ales sub numele de antecontracte \u0219i prezint\u0103 at\u00e2t avantaje, c\u00e2t \u0219i riscuri pentru cump\u0103r\u0103tor, datorate \u00een mare parte lipsei unor m\u0103suri legale concrete de protec\u021bie a cump\u0103r\u0103torilor.<\/p>\n Conform noilor modific\u0103ri legislative, promisiunile de v\u00e2nzare-cump\u0103rare dintre dezvoltatorii imobiliari \u0219i cump\u0103r\u0103tori se vor \u00eencheia obligatoriu \u00een form\u0103 autentic\u0103, \u00een fa\u021ba unui notar public. Clien\u021bii beneficiaz\u0103 astfel de un plus de siguran\u021b\u0103, acesta urm\u00e2nd s\u0103 fie informat de c\u0103tre notar cu privire la aspectele relevante din contract, la obliga\u021biile \u0219i riscurile pe care le asum\u0103 \u0219i la consecin\u021bele pe care le poate produce \u00eencheierea promisiunii de v\u00e2nzare-cump\u0103rare.<\/p>\n Mai mult, cu ocazia \u00eencheierii actului autentic notarul este \u00een m\u0103sur\u0103 s\u0103 fac\u0103 verific\u0103ri cu privire la situa\u021bia bunului imobil, pentru a se asigura c\u0103 situa\u021bia juridic\u0103 a imobilelor este una corect\u0103. Din acest motiv, \u00eencheierea promisiunilor se va putea realiza doar dup\u0103 notarea autoriza\u0163iei de construire \u00een cartea funciar\u0103 \u015fi dup\u0103 ob\u0163inerea extrasului de carte funciar\u0103 pentru locuin\u021ba viitoare.<\/p>\n Dup\u0103 \u00eencheierea promisiunilor de v\u00e2nzare-cump\u0103rare, acestea se vor \u00eenscrie \u00een CF la cererea notarului, pentru un plus de transparen\u021b\u0103 fa\u021b\u0103 de orice alte persoane care ar putea dori s\u0103 cumpere respectiva locuin\u021b\u0103.<\/p>\n Dup\u0103 ce promisiunile au fost notate \u00een cartea funciar\u0103, orice fel de m\u0103suri administrative, juridice sau cadastrale luate de dezvoltator \u00een vederea finaliz\u0103rii proiectului \u0219i care ar modifica suprafa\u021ba sau amplasamentul locuin\u021bei pot fi luate doar cu acordul prealabil al cump\u0103r\u0103torului.<\/p>\n Ca \u0219i \u00een situa\u021bia documenta\u021biei prealabile, \u00een acest fel cump\u0103r\u0103torul se va asigura c\u0103 locuin\u021ba final\u0103 pe care a achizi\u021bionat-o nu va avea o suprafa\u021b\u0103 mai mic\u0103 dec\u00e2t cea convenit\u0103 \u0219i nu va fi amplasat\u0103 \u00eentr-un loc nedorit.<\/p>\n <\/p>\n d. Plafonarea avansurilor<\/strong><\/p>\n O alt\u0103 problem\u0103 practic\u0103 recurent\u0103 pe pia\u021ba imobiliar\u0103 viza situa\u021biile \u00een care avansurile achitate de cump\u0103r\u0103tori erau stabilite la un nivel at\u00e2t de ridicat \u00eenc\u00e2t, practic, dezvoltatorul imobiliar construia pe banii clien\u021bilor, nu cu investi\u021biile proprii.<\/p>\n Noua lege vine cu c\u00e2teva solu\u021bii concrete \u00een acest sens. Astfel, avansul pe care cump\u0103r\u0103torii \u00eel vor achita a fost plafonat la maxim 25% din pre\u021b pentru lucr\u0103rile de structur\u0103 \u0219i rezisten\u021b\u0103 a construc\u021biei \u0219i la maxim 20% din pre\u021b pentru lucr\u0103rile de instala\u021bii. Astfel, nu vor mai exista situa\u021bii absurde \u00een care avansul pl\u0103tit de clien\u021bi s\u0103 fie de 80-90% din valoarea construc\u021biei, chiar \u00eenainte ca edificarea imobilului s\u0103 \u00eenceap\u0103.<\/p>\n De asemenea, sumele achitate cu titlu de avans din pre\u021bul final se vor p\u0103stra \u00eentr-un cont bancar separat al constructorului, aferent proiectului imobiliar pentru care s-a achitat avansul.<\/p>\n Pl\u0103\u021bile din contul bancar respectiv, deci din avansurile pentru construc\u021bie, pot fi efectuate doar pentru cheltuieli privind edificarea imobilului. Banii nu vor putea fi folosi\u021bi, a\u0219adar, cu alt scop dec\u00e2t acela al acoperirea costurilor necesare realiz\u0103rii construc\u021biei.<\/p>\n De asemenea, pl\u0103\u021bile se vor putea face doar cu respectarea unor formalit\u0103\u021bi clare, cu documente justificative \u0219i doar cu \u0219tampila din partea persoanei responsabile de realizarea construc\u021biei sau dirigintelui de \u0219antier.<\/p>\n Modificarea aduce mai mult\u0103 transparen\u021b\u0103 cu privire la destina\u021bia final\u0103 a sumelor de bani achitate de clien\u021bi cu titlu de avans \u0219i vine pentru a elimina situa\u021biile \u00een care acestea sunt risipite pe diverse cheltuieli curente, justificate sau nejustificate, ale antreprenorului.<\/p>\n <\/p>\n La ce s\u0103 ne a\u015ftept\u0103m?<\/strong><\/p>\n \u00cen contextul instabilit\u0103\u021bii actuale a pie\u021bei imobiliare, m\u0103surile prezentate anterior sunt binevenite pentru a echilibra, \u00eentr-o m\u0103sur\u0103 mai mare sau mai mic\u0103, rela\u021biile dintre dezvoltatorii imobiliari \u0219i clien\u021bii care urm\u0103resc s\u0103 achizi\u021bioneze locuin\u021be noi. Se asigur\u0103, a\u0219adar, un plus de protec\u021bie cump\u0103r\u0103torilor \u00een fa\u021ba poten\u021bialelor probleme care au putea ap\u0103rea \u0219i a consecin\u021belor nefaste ale acestora.<\/p>\n Cu toate acestea, exist\u0103 posibilitatea ca implementarea m\u0103surilor de c\u0103tre antreprenori s\u0103 determine o cre\u0219tere a costurilor de construc\u021bie, implicit a pre\u021burilor \u0219i chiriilor \u0219i care pot avea drept consecin\u021b\u0103 crearea unor dezechilibre \u00een pia\u021b\u0103.<\/p>\n R\u0103m\u00e2ne de v\u0103zut care vor fi efectele pe termen mediu \u0219i lung ale m\u0103surilor adoptate \u0219i modalitatea \u00een care acestea vor determina autoreglarea pie\u021bei imobiliare din Rom\u00e2nia, fie \u00een sens negativ, fie, sper\u0103m, \u00een sens pozitiv.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" De ani de zile, dezvoltarea \u0219i pia\u021ba imobiliar\u0103 din Rom\u00e2nia constituie un subiect care atrage aten\u021bia \u0219i genereaz\u0103 discu\u021bii aprinse, tensiuni \u0219i dezbateri. Totodat\u0103, de peste un an de zile tensiunile pe acest subiect au devenit acute, pe fondul unei crize economice severe, a unor pre\u021buri \u0219i chirii exorbitante \u0219i a unor scandaluri imobiliare care […]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[88],"tags":[],"class_list":["post-8781","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-urbanism-si-dezvoltare-imobiliara"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8781","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8781"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8781\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8781"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8781"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8781"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}