Promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare este un contract prin care una dintre p\u0103r\u021bi (numit\u0103 promitent-v\u00e2nz\u0103tor) sau ambele p\u0103r\u021bi (promitent-v\u00e2nz\u0103tor \u0219i promitent-cump\u0103r\u0103tor) se oblig\u0103 s\u0103 \u00eencheie, \u00een viitor, un contract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare definitiv. Acest act reprezint\u0103 o garan\u021bie pentru ambele p\u0103r\u021bi c\u0103 v\u00e2nzarea se va realiza conform termenilor stabili\u021bi, \u00een situa\u021bia unor achizi\u021bii de mare valoare.<\/p>\n
Poate cea mai important\u0103 aplicare a promisiunii de v\u00e2nzare-cump\u0103rare se reg\u0103se\u0219te \u00een situa\u021bia achizi\u021biei de imobile, fie ele terenuri, case sau apartamente. Pentru omul obi\u0219nuit, care nu face afaceri \u00een domeniul imobiliar \u0219i care nu tranzac\u021bioneaz\u0103 sume importante de bani, cump\u0103rarea unei locuin\u021be este probabil cea mai important\u0103 achizi\u021bie pe care o face \u00een via\u021b\u0103.<\/p>\n
Cu toate acestea, \u00een ultimii ani pia\u021ba imobiliar\u0103 din Rom\u00e2nia a \u00eenregistrat cre\u0219teri-record at\u00e2t \u00een ceea ce prive\u0219te varietatea imobilelor puse la v\u00e2nzare, c\u00e2t \u0219i \u00een ceea ce prive\u0219te pre\u021burile uneori total nejustificate.<\/p>\n
De asemenea, \u201dscandalul Nordis\u201d a tras un semnal de alarm\u0103 important \u00een ceea ce prive\u0219te riscurile la care se expun cump\u0103r\u0103torii persoane fizice atunci c\u00e2nd intr\u0103 \u00eentr-o tranzac\u021bie imobiliar\u0103 important\u0103.<\/p>\n
Pe fondul haotic al acestor evenimente, este foarte important s\u0103 te asiguri c\u0103 \u00een\u021belegi at\u00e2t avantajele pe care \u021bi le ofer\u0103 promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare c\u00e2t \u0219i riscurile la care te expui atunci c\u00e2nd intri \u00eentr-o tranzac\u021bie imobiliar\u0103 prin \u00eencheierea unei promisiuni de v\u00e2nzare-cump\u0103rare care s\u0103 \u00ee\u021bi asigure locuin\u021ba mult visat\u0103.<\/p>\n
<\/p>\n
A. AVANTAJELE PROMISIUNII DE V\u00c2NZARE-CUMP\u0102RARE<\/strong><\/p>\n Promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare este un instrument juridic avantajos at\u00e2t pentru cump\u0103r\u0103tor, c\u00e2t \u0219i pentru v\u00e2nz\u0103tor, oferind mai mult\u0103 previzibilitate \u0219i protec\u021bie \u00een special \u00een tranzac\u021biile imobiliare.<\/p>\n a. Blocarea pre\u021bului bunului<\/em><\/strong><\/p>\n Promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare permite o oarecare blocare a pre\u021bului bunului, iar \u00een acest mod \u00ee\u021bi po\u021bi asigura achizi\u021bionarea imobilului la un pre\u021b fix, stabilit \u00een prealabil. Astfel, te protejezi \u00een fa\u021ba fluctua\u021biilor pie\u021bei imobiliare \u0219i unei posibile cre\u0219teri a pre\u021burilor imobilelor.<\/p>\n \u00cen condi\u021biile \u00een care pre\u021burile din pia\u021b\u0103 cresc \u0219i, odat\u0103 cu acestea, \u0219i imobilul pe care \u00eel urm\u0103re\u0219ti se scumpe\u0219te, vei avea siguran\u021ba c\u0103 \u00eel vei putea cump\u0103ra la pre\u021bul stabilit ini\u021bial, f\u0103r\u0103 s\u0103 \u00ee\u021bi fie date peste cap calculele \u0219i previziunile financiare.<\/p>\n b. Timp pentru ob\u021binerea finan\u021b\u0103rii<\/em><\/strong><\/p>\n Prin \u00eencheierea unei promisiuni de v\u00e2nzare-cump\u0103rare c\u00e2\u0219tigi timp pentru ob\u021binerea finan\u021b\u0103rii care s\u0103 te ajute s\u0103 achizi\u021bionezi imobilul. Astfel, dac\u0103 vrei s\u0103 apelezi la un credit bancar pentru a cump\u0103ra un apartament, vei avea r\u0103gazul necesar pentru a te ocupa de toate detaliile pentru a ob\u021bine aprobarea \u00eemprumutului \u0219i vei evita riscul de a pierde bunul din cauza \u00eent\u00e2rzierilor birocratice.<\/p>\n c. Siguran\u021ba c\u0103 bunul nu va fi v\u00e2ndut altcuiva<\/em><\/strong><\/p>\n \u00cen cazul unei promisiuni de v\u00e2nzare-cump\u0103rare vei avea o mai mare siguran\u021b\u0103 c\u0103 imobilul urm\u0103rit nu va fi v\u00e2ndut c\u0103tre un alt cump\u0103r\u0103tor, dat fiind faptul c\u0103 v\u00e2nz\u0103torul nu poate vinde bunul c\u0103tre altcineva pe perioada contractului. Astfel, odat\u0103 ce ai \u00eencheiat promisiunea \u0219i ai pl\u0103tit avansul, po\u021bi avea o siguran\u021b\u0103 suplimentar\u0103 c\u0103 imobilul pe care \u00eel dore\u0219ti \u00ee\u021bi este \u201drezervat\u201d \u0219i poate deveni al t\u0103u.<\/p>\n d. Flexibilitate \u00een stabilirea termenilor contractului<\/em><\/strong><\/p>\n Promisiunea \u00ee\u021bi ofer\u0103 posibilitatea de a negocia condi\u021bii favorabile \u00een vederea cump\u0103r\u0103rii unui imobil. Astfel, vei putea s\u0103 \u00ee\u021bi asiguri plata \u00een rate, s\u0103 beneficiezi de un avans mic sau de un termen mai extins pentru a achita pre\u021bul integral al bunului sau s\u0103 condi\u021bionezi v\u00e2nzarea de aprobarea unui credit \u00een favoarea ta, \u00een lipsa c\u0103ruia nu vei mai fi obligat s\u0103 cumperi.<\/p>\n <\/p>\n B. RISCURILE PROMISIUNII DE V\u00c2NZARE-CUMP\u0102RARE<\/strong><\/p>\n Chiar dac\u0103 promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare ofer\u0103 multe avantaje, ea este \u00een m\u0103sur\u0103 s\u0103 te expus\u0103 \u0219i la numeroase riscuri de natur\u0103 financiar\u0103, juridic\u0103 sau practic\u0103. Aceste riscuri pot s\u0103 \u00ee\u021bi cauzeze pagube semnificative dac\u0103 nu le cuno\u0219ti \u0219i nu le iei \u00een calcul la \u00eencheierea unei promisiuni de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. De aceea, \u00een cele ce urmeaz\u0103 \u00ee\u021bi vom prezenta cele mai frecvente riscuri \u0219i c\u00e2teva solu\u021bii pe care s\u0103 le iei \u00een considerare pentru a le evita.<\/p>\n a. Pierderea avansului dac\u0103 nu se finalizeaz\u0103 tranzac\u021bia<\/strong><\/em><\/p>\n \u00cen cazul \u00een care ai achitat un avans din pre\u021bul final \u0219i ulterior decizi s\u0103 renun\u021bi la achizi\u021bia imobilului sau nu mai ob\u021bii finan\u021barea din partea b\u0103ncii, exist\u0103 riscul ca v\u00e2nz\u0103torul s\u0103 re\u021bin\u0103 avansul ca o penalitate, iar tu s\u0103 r\u0103m\u00e2i \u0219i f\u0103r\u0103 apartament, \u0219i f\u0103r\u0103 banii pl\u0103ti\u021bi cu titlu de avans.<\/p>\n \u00cen aceast\u0103 situa\u021bie este o idee bun\u0103 ca odat\u0103 cu \u00eencheierea promisiunii s\u0103 se includ\u0103 o clauz\u0103 clar\u0103 care s\u0103 prevad\u0103 desfiin\u021barea contractului sau restituirea avansului \u00een situa\u021bia \u00een care nu \u00ee\u021bi este aprobat creditul bancar. Totodat\u0103, clauza ar putea s\u0103 stabileasc\u0103 o penalitate rezonabil\u0103, mult mai redus\u0103 dec\u00e2t avansul pl\u0103tit.<\/p>\n b. Riscul de a cump\u0103ra la un pre\u0163 mai mare dec\u00e2t cel de pe pia\u0163\u0103 <\/strong><\/em><\/p>\n A\u0219a cum promisiunea de v\u00e2nzare \u00ee\u021bi ofer\u0103 un avantaj \u00een fa\u021ba unei poten\u021biale cre\u0219teri a pre\u021burilor pe pia\u021ba imobiliar\u0103, ea te poate expune unui risc \u00een situa\u021bia \u00een care pre\u021bul de pia\u021b\u0103 al imobilului pe care vrei s\u0103 \u00een cumperi scade, situa\u021bie \u00een care vei fi obligat s\u0103 cumperi la pre\u021bul stabilit prin promisiune chiar dac\u0103 bunul valoreaz\u0103 mai pu\u021bin.<\/p>\n Pentru a evita aceast\u0103 situa\u021bie po\u021bi avea \u00een vedere s\u0103 inserezi \u00een promisiune o clauz\u0103 de ajustare a pre\u021bului final al bunului \u00een func\u021bie de pre\u021bul pie\u021bei, urm\u00e2nd s\u0103 achi\u021bi o sum\u0103 mai mic\u0103 peste avansul oferit. De asemenea, este de preferat s\u0103 urm\u0103re\u0219ti stabilirea unui termen scurt pentru \u00eencheierea v\u00e2nz\u0103rii, evit\u00e2nd perioadele lungi de a\u0219teptare \u0219i fluctua\u021biile pie\u021bei pe intervale mai mari de timp.<\/p>\n c. Riscul ca v\u00e2nz\u0103torul s\u0103 refuze finalizarea tranzac\u021biei sau s\u0103 nu mai poat\u0103 \u00eencheia proiectul imobiliar<\/strong><\/em><\/p>\n Pe parcursul termenului stabilit prin promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare pot ap\u0103rea evenimente care s\u0103 te \u00eempiedice s\u0103 cumperi bunul, spre exemplu \u00een situa\u021bia \u00een care v\u00e2nz\u0103torul refuz\u0103 s\u0103 mai \u00eencheie tranzac\u021bia imobiliar\u0103 sau dac\u0103 dezvoltatorul imobiliar intr\u0103 \u00een faliment. O situa\u021bie de acest fel \u00ee\u0219i poate produce pagube \u00eensemnate \u00een condi\u021biile \u00een care ai achitat un avans sau deja te-ai angajat la un credit bancar.<\/p>\n Pentru a te proteja de riscuri, o variant\u0103 sigur\u0103 este s\u0103 \u00eenchei promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare la notar, printr-un act autentic, caz \u00een care chiar notarul s-ar putea s\u0103 identifice anumite probleme \u0219i s\u0103 te informeze. De asemenea, \u00een cuprinsul promisiunii se poate insera o penalitate la care s\u0103 fie obligat v\u00e2nz\u0103torul \u00een situa\u021bia \u00een care refuz\u0103 s\u0103 \u00eencheie contractul.<\/p>\n Este foarte important s\u0103 re\u021bii faptul c\u0103 promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare \u00ee\u021bi d\u0103 dreptul ca, \u00een situa\u021bia \u00een care v\u00e2nz\u0103torul refuz\u0103 s\u0103 \u00eencheie contractul, s\u0103 te adresezi instan\u021bei \u00eentr-un termen de 6 luni, pentru ca aceasta s\u0103 pronun\u021be o hot\u0103r\u00e2re care \u021bine locul chiar contractului final de v\u00e2nzare-cump\u0103rare. Acesta este un drept esen\u021bial de care beneficiezi ca \u0219i poten\u021bial cump\u0103r\u0103tor \u00eentr-o promisiune \u0219i care vine s\u0103 te protejeze de un eventual refuz al v\u00e2nz\u0103torului, motiv pentru care este foarte important ca, pe c\u00e2t posibil, s\u0103 nu renun\u021bi la acest drept sau s\u0103 nu \u00eel restr\u00e2ngi \u00een vreun fel \u00een promisiunile pe care le vei \u00eencheia.<\/p>\n d. Descoperirea unor probleme ascunse ale bunului<\/em><\/strong><\/p>\n Ai \u00eencheiat contractul final de v\u00e2nzare-cump\u0103rare \u0219i e\u0219ti acum proprietar de apartament. Brusc, descoperi faptul c\u0103 apartamentul pe care l-ai dorit at\u00e2ta timp \u0219i pentru care \u021bi-ai investit economiile are defecte \u0219i c\u0103 \u00eencet-\u00eencet \u00eencepe s\u0103 se degradeze. Sau, \u0219i mai grav, alte persoane pot pretinde fel \u0219i fel de drepturi cu privire la imobilul pe care tocmai l-ai cump\u0103rat.<\/p>\n Pentru a te proteja de defectele tehnice, de structur\u0103 \u0219i problemele de natur\u0103 juridic\u0103 ale imobilului, este bine ca \u00eenaintea \u00eencheierii promisiunii de v\u00e2nzare-cump\u0103rare s\u0103 \u00ee\u021bi iei c\u00e2teva m\u0103suri de siguran\u021b\u0103. Astfel, este \u00eentotdeauna binevenit\u0103 solicitarea unui certificat fiscal din care s\u0103 reias\u0103 c\u0103 nu exist\u0103 datorii cu privire la bun, precum \u0219i un extras de carte funciar\u0103 pentru a verifica situa\u021bia juridic\u0103 a bunului, eventualele garan\u021bii sau alte drepturi care exist\u0103 cu privire la imobil.<\/p>\n De asemenea, pentru a evita probleme de structur\u0103 ale imobilului ar fi o idee bun\u0103 s\u0103 consul\u021bi un expert tehnic, care chiar \u0219i dintr-o analiz\u0103 sumar\u0103 \u00ee\u0219i poate da seama dac\u0103 apartamentul sau casa are probleme sau nu.<\/p>\n <\/p>\n BETTER SAFE THAN SORRY…<\/strong><\/p>\n Dup\u0103 cum ai putut observa, promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare reprezint\u0103 un instrument important \u00een tranzac\u021biile imobiliare, la care po\u021bi apela cu \u00eencredere \u00eentotdeauna atunci c\u00e2nd urm\u0103re\u0219ti s\u0103 \u00eenchei un contract important din punct de vedere b\u0103nesc \u0219i ai nevoie de mai mult\u0103 siguran\u021b\u0103.<\/p>\n De\u0219i are avantaje evidente \u0219i foarte utile, pe care \u021bi le-am prezentat anterior, promisiunea de v\u00e2nzare te expune, de asemenea, \u0219i unor riscuri. Acestea se datoreaz\u0103 \u00een mare parte legii care este mai degrab\u0103 permisiv\u0103 \u00een acest sens \u0219i, de ce s\u0103 nu o recunoa\u0219tem, lipsei de aten\u021bie sau de putere de negociere a clien\u021bilor \u00een fa\u021ba intereselor v\u00e2nz\u0103torilor.<\/p>\n Legea nu te va putea proteja de propriile tale decizii, doar \u00ee\u021bi va oferi eventuale repara\u021bii ulterioare care, de cele mai multe ori, pot ap\u0103rea prea t\u00e2rziu. Pentru acest motiv, este foarte important s\u0103 cuno\u0219ti foarte bine care sunt beneficiile \u0219i riscurile unei promisiuni de v\u00e2nzare-cump\u0103rare \u0219i s\u0103 \u00ee\u021bi iei m\u0103surile de precau\u021bie care se impun.<\/p>\n Prin urmare, pentru a minimiza riscurile, este esen\u021bial ca promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare s\u0103 fie redactat\u0103 cu mare aten\u021bie, iar p\u0103r\u021bile implicate s\u0103 fie con\u0219tiente de obliga\u021biile legale \u0219i de eventualele consecin\u021be ale nerespect\u0103rii acestora. Informeaz\u0103-te bine despre ce cumperi, ce oferi la schimb, nu te baza pe buna-credin\u021b\u0103 a celorlal\u021bi, consult\u0103 speciali\u0219ti \u0219i \u00eencearc\u0103 s\u0103 pui \u00eentotdeauna \u00een balan\u021b\u0103 interesul t\u0103u \u0219i riscul la care te expui.<\/p>\n Tocmai de aceea este important ca legisla\u021bia s\u0103 ofere mecanisme simple \u0219i sigure care s\u0103 permit\u0103 persoanelor fizice s\u0103 se angajeze \u00eentr-o tranzac\u021bie de valoare important\u0103 \u0219i care s\u0103 le protejeze drepturile \u0219i interesele. \u00centr-un articol viitor \u00ee\u021bi vom prezenta cele mai recente propuneri legislative care \u00eencearc\u0103 s\u0103 acorde mai mult\u0103 siguran\u021b\u0103 intereselor clien\u021bilor \u00een promisiunile de v\u00e2nzare-cump\u0103rare.<\/p>\n <\/p>\n avocat Alexandru Ra\u0163<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Promisiunea de v\u00e2nzare-cump\u0103rare este un contract prin care una dintre p\u0103r\u021bi (numit\u0103 promitent-v\u00e2nz\u0103tor) sau ambele p\u0103r\u021bi (promitent-v\u00e2nz\u0103tor \u0219i promitent-cump\u0103r\u0103tor) se oblig\u0103 s\u0103 \u00eencheie, \u00een viitor, un contract de v\u00e2nzare-cump\u0103rare definitiv. Acest act reprezint\u0103 o garan\u021bie pentru ambele p\u0103r\u021bi c\u0103 v\u00e2nzarea se va realiza conform termenilor stabili\u021bi, \u00een situa\u021bia unor achizi\u021bii de mare valoare. Poate cea […]<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[88],"tags":[],"class_list":["post-8290","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-urbanism-si-dezvoltare-imobiliara"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8290","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8290"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8290\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8290"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8290"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8290"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}