Cump\u0103rarea unei locuin\u0163e e un proces complex. \u00cen articolul precedent, am prezentat c\u00e2teva aspecte juridice care ar trebui avute \u00een vedere \u00een faza precontractual\u0103 a cump\u0103r\u0103rii unei locuin\u0163e. \u00cen acest material, vom prezenta formalit\u0103\u0163ile pentru asigurarea transferului propriet\u0103\u0163ii, dar \u015fi s\u0103 drepturile care revin cump\u0103r\u0103torului.<\/p>\n\n\n\n
Pentru validitatea v\u00e2nz\u0103rii unui imobil este obligatorie forma autentic\u0103 notarial\u0103 a contractului. Sanc\u0163iunea nerespect\u0103rii formei autentice notariale este nulitatea absolut\u0103 a v\u00e2nz\u0103rii, adic\u0103 lipsirea acesteia de orice efecte juridice, similar situa\u0163iei \u00een care nu s-ar fi \u00eencheiat niciodat\u0103 un contract. Oric\u00e2t de banal\u0103 ar p\u0103rea aceast\u0103 condi\u0163ie, practica ne-a demonstrat c\u0103 exist\u0103 multe situa\u0163ii \u00een care p\u0103r\u0163ile nu respect\u0103 forma obligatorie a v\u00e2nz\u0103rii unui imobil.<\/p>\n\n\n\n
\u00cen astfel de cazuri, contractul nul ca v\u00e2nzare ar putea fi recalificat \u00een promisiune de v\u00e2nzare care, astfel cum am v\u0103zut \u00een articolul precedent, poate fi \u00eencheiat\u0103 \u015fi sub forma unui \u00eenscris semnat de ambele p\u0103r\u0163i. Implicit, \u015fi suma achitat\u0103 cu titlu de pre\u0163 al v\u00e2nz\u0103rii nule va putea fi recalificat\u0103 \u00eentr-un avans asupra pre\u0163ului. Chiar dac\u0103 prin aceast\u0103 recalificare a contractului \u00een promisiune de v\u00e2nzare se poate salva o parte din voin\u0163a p\u0103r\u0163ilor, efectele nulit\u0103\u0163ii pentru lipsa formei r\u0103m\u00e2n importante \u015fi pot avea implica\u0163ii grave \u00een raporturile juridice, \u00een special dac\u0103 aparentul cump\u0103r\u0103tor a \u00eenstr\u0103inat de aceea\u015fi manier\u0103 imobilul c\u0103tre un ter\u0163. De aceea, trebuie respectat\u0103 cu stricte\u0163e condi\u0163ia formei autentice.<\/p>\n\n\n\n
O alt\u0103 cauz\u0103 frecvent\u0103 de nulitate a contractelor de v\u00e2nzare este nerespectarea preferin\u0163ei acordate unei persoane la cump\u0103rarea unui imobil, cunoscut\u0103 \u015fi sub denumirea de drept de preemp\u0163iune. Acest drept de a fi preferat la \u00eencheierea v\u00e2nz\u0103rii poate fi unul conven\u0163ional (acordat pe cale contractual\u0103), caz \u00een care se noteaz\u0103 \u00een cartea funciar\u0103, sau poate fi garantat prin lege. Cele mai frecvente ipoteze de drept legal de preemp\u0163iune le \u00eent\u00e2lnim \u00een cazul terenurilor situate \u00een extravilanul localit\u0103\u0163ilor sau al imobilelor monumente istorice. \u00cen astfel de situa\u0163ii, este necesar\u0103 notificarea celui care are dreptul de a cump\u0103ra cu prioritate acel bun (preemptor), pentru informarea acestuia cu privire la inten\u0163ia de \u00eenstr\u0103inare. Procedura notific\u0103rii \u015fi termenul \u00een care preemptorul \u00ee\u015fi poate exercita op\u0163iunea variaz\u0103 \u00een func\u0163ie de tipul preemp\u0163iunii.<\/p>\n\n\n\n
Trebuie \u00eens\u0103 re\u0163inut c\u0103 v\u00e2nzarea bunului cu nerespectarea preferin\u0163ei de a cump\u0103ra poate conduce la nulitatea relativ\u0103 sau absolut\u0103 a contractului. Este posibil\u0103 numai v\u00e2nzarea sub condi\u0163ia neexercit\u0103rii dreptului de preemp\u0163iune. Dac\u0103 \u00een cartea funciar\u0103 a imobilului a fost notat un drept conven\u0163ional de preemp\u0163iune, cump\u0103r\u0103torul \u00ee\u015fi va putea \u00eenscrie dreptul numai provizoriu, sub condi\u0163ia ca \u00een termen de 30 de zile cel preferat s\u0103 nu fac\u0103 dovada consemn\u0103rii pre\u0163ului la dispozi\u0163ia v\u00e2nz\u0103torului. Practica ilustreaz\u0103 diverse modalit\u0103\u0163i de a ignora inten\u0163ionat dreptul altuia de a cump\u0103ra cu prioritate imobilul, inclusiv deghizarea v\u00e2nz\u0103rii sub forma unui alt act juridic (dona\u0163ie, dare \u00een plat\u0103 etc.). Nu recomand\u0103m astfel de subterfugii deoarece ele reprezint\u0103 o eludare a legii \u015fi conduc la situa\u0163ii litigioase, cu poten\u0163ialul declar\u0103rii nulit\u0103\u0163ii opera\u0163iunii.<\/p>\n\n\n\n
Un alt aspect adesea ignorat, \u00eens\u0103 care ar trebui s\u0103 fie avut \u00een vedere la negocierile asupra pre\u0163ului, este cel al cheltuielilor pentru \u00eencheierea contractului de v\u00e2nzare. Legea instituie aceste cheltuieli \u00een sarcina cump\u0103r\u0103torului, \u00eens\u0103 p\u0103r\u0163ile pot conveni altfel. Cheltuielile v\u00e2nz\u0103rii pot fi \u00eensemnate \u00een cazul imobilelor, iar cump\u0103r\u0103torul s-ar putea reg\u0103si \u00een situa\u0163ia ca echilibrul valoric pe care l-a avut \u00een vedere atunci c\u00e2nd a contractat s\u0103 fie alterat prin ad\u0103ugarea acestor sume. Cheltuielile v\u00e2nz\u0103rii pot include onorariul notarial, onorariul avoca\u0163ial, costul \u00eenscrierii \u00een eviden\u0163ele de cadastru \u015fi carte funciar\u0103 sau taxele fiscale.<\/p>\n\n\n\n
Intabularea dreptului de proprietate al cump\u0103r\u0103torului \u00een cartea funciar\u0103 se efectueaz\u0103 \u00een baza \u00eenscrisului autentic notarial care atest\u0103 contractul de v\u00e2nzare. \u00censcrierea asigur\u0103 opozabilitatea fat\u0103 de ter\u0163i a transmisiunii propriet\u0103\u0163ii. Cu toate acestea, \u00eenscrierea propriet\u0103\u0163ii cump\u0103r\u0103torului nu \u00eenseamn\u0103 \u00een mod necesar c\u0103 orice drepturi ale v\u00e2nz\u0103torului asupra imobilului au \u00eencetat. Acesta beneficiaz\u0103 de un drept de ipotec\u0103 legal\u0103 asupra bunului imobil v\u00e2ndut pentru garantarea obliga\u0163iei cump\u0103r\u0103torului de plat\u0103 a pre\u0163ului, dac\u0103 el nu a fost achitat \u00een \u00eentregime la data \u00eencheierii contractului. Registratorul de carte funciar\u0103 va proceda la \u00eenscrierea ipotecii din oficiu, cu excep\u0163ia cazului \u00een care v\u00e2nz\u0103torul renun\u0163\u0103 expres la \u00eenscrierea dreptului de ipotec\u0103 legal\u0103, \u00een cuprinsul contractului de v\u00e2nzare sau prin declara\u0163ie autentic\u0103 distinct\u0103. Ipoteca presupune c\u0103, \u00een caz de neachitare a pre\u0163ului, v\u00e2nz\u0103torul are posibilitatea de a-\u015fi satisface crean\u0163a urm\u0103rind silit imobilul, indiferent \u00een posesia cui s-ar afla.<\/p>\n\n\n\n
Cu ocazia \u00eencheierii contractului, v\u00e2nz\u0103torul va fi obligat s\u0103 predea \u015fi titlurile \u015fi documentele privitoare la proprietate. Acestea pot include, dup\u0103 caz, autoriza\u0163ia de construire, certificatul de atestare a edific\u0103rii construc\u0163iei, certificatul de atestare fiscal\u0103, titlul de proprietate, hot\u0103r\u00e2rea judec\u0103toreasc\u0103 etc. Se va preda \u015fi cartea tehnic\u0103 a construc\u0163iei, care cuprinde documenta\u0163ii privind proiectarea, execu\u0163ia, recep\u0163ia \u015fi urm\u0103rirea comport\u0103rii \u00een exploatare \u015fi interven\u0163ii \u00een timp asupra construc\u0163iei, dar \u015fi certificatul de performan\u0163\u0103 energetic\u0103 a cl\u0103dirii.<\/p>\n\n\n\n
\u00cen ceea ce prive\u015fte drepturile cump\u0103r\u0103torului, trebuie re\u0163inut c\u0103 v\u00e2nz\u0103torul r\u0103spunde pentru viciile imobilului. Viciile aparente, adic\u0103 acele deficien\u0163e care pot fi constatate f\u0103r\u0103 cuno\u015ftin\u0163e de specialitate, se indic\u0103 de la momentul pred\u0103rii (de obicei, \u00eentr-un proces-verbal de recep\u0163ie). \u00cen ceea ce prive\u015fte viciile ascunse, v\u00e2nz\u0103torul este obligat s\u0103 garanteze chiar \u015fi atunci c\u00e2nd nu le-a cunoscut. El va putea \u00eens\u0103 s\u0103 \u00eencerce s\u0103-\u015fi limiteze r\u0103spunderea prin diverse prevederi contractuale, stipul\u00e2nd de exemplu c\u0103 va garanta numai pentru viciile pe care le-a cunoscut ori trebuia s\u0103 le cunoasc\u0103 la data \u00eencheierii contractului. De aceea, este necesar\u0103 o aten\u0163ie sporit\u0103 \u00een momentul \u00eencheierii contractului de v\u00e2nzare cu privire la diverse clauze care tind la limitarea obliga\u0163iilor v\u00e2nz\u0103torului sau care ar putea face dificil de ob\u0163inut \u00een concret tragerea sa la r\u0103spundere.<\/p>\n\n\n\n
Nu \u00een ultimul r\u00e2nd, Legea nr. 10\/1995 privind calitatea \u00een construc\u0163ii impune pentru construc\u0163iile \u00eencadrate \u00een categoria de importan\u0163\u0103 C, cum sunt cl\u0103dirile de locuin\u0163e, o perioada minim\u0103 de garan\u0163ie care poate fi prev\u0103zut\u0103 \u00een contractele \u00eencheiate \u00eentre p\u0103r\u0163i cu o durat\u0103 de 3 ani. Garan\u0163ia include \u015fi instala\u0163iile aferente (instala\u0163iile electrice, sanitare, termice, de gaze, de ventila\u0163ie, de climatizare\/condi\u0163ionare aer, de alimentare cu ap\u0103 \u015fi de canalizare). \u00cen plus, investitorii nu vor putea efectua recep\u0163ia lucr\u0103rilor de construire dec\u00e2t \u00eempreun\u0103 cu lucr\u0103rile de bran\u015famente la infrastructura tehnico-edilitar\u0103, care trebuie de asemenea s\u0103 fie puse \u00een func\u0163iune. Adesea \u00een practic\u0103, prin diverse clauze din contractul de v\u00e2nzare, se \u00eencearc\u0103 minimizarea sau chiar \u00eenl\u0103turarea acestor garan\u0163ii legale. Valabilitatea unor stipula\u0163ii de acest fel este discutabil\u0103, \u00een special \u00een considerarea faptului c\u0103, de regul\u0103, ele nu sunt negociate, fiind impuse de un profesionist \u00een vederea limit\u0103rii r\u0103spunderii sale.<\/p>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
avocat Alexandra Beudean<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Cump\u0103rarea unei locuin\u0163e e un proces complex. \u00cen articolul precedent, am prezentat c\u00e2teva aspecte juridice care ar trebui avute \u00een vedere \u00een faza precontractual\u0103 a cump\u0103r\u0103rii unei locuin\u0163e. \u00cen acest material, vom prezenta formalit\u0103\u0163ile pentru asigurarea transferului propriet\u0103\u0163ii, dar \u015fi s\u0103 drepturile care revin cump\u0103r\u0103torului. Pentru validitatea v\u00e2nz\u0103rii unui imobil este obligatorie forma autentic\u0103 notarial\u0103 […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[40,88],"tags":[581,583,584],"class_list":["post-4715","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-consultanta-juridica-generala","category-urbanism-si-dezvoltare-imobiliara","tag-apartament","tag-cumpararea-unei-locuinte","tag-drept-imobiliar"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4715","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4715"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4715\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4715"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4715"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4715"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}