Dreptul de proprietate asupra re\u021belei stradale \u00een noile ansambluri reziden\u021biale reprezint\u0103 un subiect de interes \u00eentruc\u00e2t \u00een ultimii ani, la nivelul Rom\u00e2niei, cu prec\u0103dere \u00een marile ora\u0219e ale \u021b\u0103rii, a avut loc o cre\u0219tere accelerat\u0103 a domeniului imobiliar, iar dezvoltarea \u0219i \u00eenmul\u021birea proiectelor care se afl\u0103 \u00een curs ridic\u0103 frecvent multiple probleme pentru factorii implica\u021bi, de la finan\u021batori, executan\u021bi sau beneficiari, una din cele mai des \u00eent\u00e2lnite fiind \u0219i conectarea imobilelor la drumurile publice \u0219i la re\u021belele de utilit\u0103\u021bi.<\/p>\n\n\n\n
\u00cen articolul de fa\u021b\u0103 vom trata \u00een concret problema integr\u0103rii unor proiecte imobiliare ample \u00een re\u021beaua urban\u0103, respectiv care sunt obliga\u021biile unit\u0103\u021bii administrativ teritoriale pentru a facilita aceast\u0103 integrare precum \u0219i remediile aflate la \u00eendem\u00e2na celor care investesc \u00een astfel de proiecte, achizi\u021bion\u00e2nd imobile \u00een cadrul unor astfel de ansambluri reziden\u021biale.<\/p>\n\n\n\n
Pentru o \u00een\u021belegere mai bun\u0103 a situa\u021biilor care pot ap\u0103rea \u00een practic\u0103, se impune mai \u00eent\u00e2i identificarea sursei acestora, prin raportare la modalitatea \u00een care sunt concepute \u0219i construite de regul\u0103 ansamblurile imobiliare.<\/p>\n\n\n\n
\u00cen concret, cea mai tipic\u0103 situa\u021bie este cea \u00een care dezvoltatorul imobiliar edific\u0103 mai multe imobile, pe o parcel\u0103 de teren de dimensiuni ridicate, care se dezmembreaz\u0103 ulterior edific\u0103rii.<\/p>\n\n\n\n
\u00cen vederea asigur\u0103rii accesului la construc\u021bii, odat\u0103 cu parcelarea sunt create at\u00e2t loturi pentru fiecare construc\u021bie \u00een parte, c\u00e2t \u0219i pentru viitoarea re\u021bea stradal\u0103, urm\u00e2nd ca ulterior unit\u0103\u021bile individuale \u00eempreun\u0103 cu cota de teren aferent\u0103 acestora, s\u0103 fie \u00eenstr\u0103inate noilor proprietari. Ce se \u00eent\u00e2mpl\u0103 \u00eens\u0103 cu parcelele de teren afectate viitoarei re\u021bele stradale?<\/p>\n\n\n\n
\u00cen practic\u0103 s-au \u00eent\u00e2lnit situa\u021bii \u00een care aceste imobile au r\u0103mas fie \u00een proprietatea dezvoltatorilor imobiliari, care le-au amenajat pentru a asigura accesul la noile construc\u021bii, fie, o dat\u0103 cu achizi\u021bionarea unei construc\u021bii de c\u0103tre noii proprietari se transfera \u0219i o cot\u0103-parte din aceste terenuri, proprietarii afl\u00e2ndu-se practic \u00eentr-o ipotez\u0103 de coproprietate for\u021bat\u0103 cu privire la str\u0103zile de acces.<\/p>\n\n\n\n
Indiferent de situa\u021bia concret\u0103, \u00een ambele situa\u021bii re\u021beaua stradal\u0103 se afl\u0103 \u00een proprietatea privat\u0103 a unor persoane fizice sau juridice dup\u0103 caz, dar nicidecum \u00een proprietatea public\u0103 a unit\u0103\u021bii administrativ teritoriale, \u00een ciuda folosirii acestor mijloace de acces \u00een scopul unui interes public. <\/p>\n\n\n\n
L\u0103s\u00e2nd la o parte cine este \u00een mod efectiv titularul dreptului de proprietate asupra acestor imobile, importan\u021ba practic\u0103 a l\u0103muririi acestor chestiuni deriv\u0103 din posibilitatea exploat\u0103rii lor ca bunuri de interes public. Aceasta deoarece, \u00een concret, este necesar\u0103 permiterea accesului nu numai locatarilor \u0219i proprietarilor imobilelor, ci \u0219i de exemplu prestatorilor de servicii de utilit\u0103\u021bii sau chiar serviciilor de salubritate.<\/p>\n\n\n\n
\u00cen principiu, unit\u0103\u021bile administrativ teritoriale sunt cele care au ca atribu\u021bie administrarea domeniului \u0219i prestarea serviciilor de interes public (cum ar fi iluminatul public stradal sau serviciile de salubritate).<\/p>\n\n\n\n
Totu\u0219i \u00een cazul analizat, str\u0103zile nou create se afl\u0103 \u00een concret proprietate privat\u0103, astfel c\u0103 administrarea lor va fi \u00een sarcina proprietarilor \u0219i nu a unit\u0103\u021bii administrativ teritoriale. Desigur, viitorii proprietari au inclusiv posibilitatea constituirii unei asocia\u021bii \u0219i administrarea re\u021belei stradale \u00een regie proprie sub aceast\u0103 form\u0103, prin \u00eencheierea de contracte cu furnizorii de utilit\u0103\u021bi, \u00eens\u0103 re\u021beaua va r\u0103m\u00e2ne \u00een continuare \u00een proprietate privat\u0103.<\/p>\n\n\n\n
De asemenea, situa\u021bia accesului se poate dovedi cu at\u00e2t mai problematic\u0103 atunci c\u00e2nd dreptul de proprietate asupra c\u0103ilor de acces r\u0103m\u00e2ne dezvoltatorului imobiliar, adic\u0103 proprietarului original al parcelei nedezmembrate.<\/p>\n\n\n\n
\u00cen practic\u0103 s-a \u00eent\u00e2lnit inclusiv situa\u021bia \u00een care aceste imobile au ajuns \u00een patrimoniul unor alte persoane dec\u00e2t dezvoltatorul ini\u021bial (fie prin lichidarea societ\u0103\u021bii \u0219i implicit a patrimoniului acesteia, prin partaj sau chiar printr-o simpl\u0103 v\u00e2nzare) urm\u00e2nd ca accesul proprietarilor unit\u0103\u021bilor individuale s\u0103 fie restric\u021bionat \u0219i condi\u021bionat de plata unor a\u0219a numite \u201etaxe de acces\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Uneori, locatarii unui cartier au ajuns chiar \u00een situa\u021bia \u00een care a fost amplasat\u0103 o barier\u0103 la intrarea \u00een cartier, fiindu-le permis accesul la imobilele care le apar\u021bineau numai \u00een m\u0103sura achit\u0103rii unei taxei prealabile. Practic, \u00een acest caz locuitorii au fost taxa\u021bi suplimentar pentru folosirea str\u0103zilor care duc la casele lor.<\/p>\n\n\n\n
F\u0103r\u0103 \u00eendoial\u0103, problemele care pot ap\u0103rea \u00een practic\u0103 sunt mult mai numeroase, iar f\u0103r\u0103 a avea preten\u021bia c\u0103 le-am fi analizat exhaustiv, ne rezum\u0103m la indicarea unor situa\u021bii paradoxale \u00eent\u00e2lnite \u00een practica recent\u0103 \u0219i care ridic\u0103 numeroase dileme at\u00e2t juridice c\u00e2t \u0219i faptice, de solu\u021bionare a acestora.<\/p>\n\n\n\n
Revenind, \u00een situa\u021bia \u00een care re\u021beaua stradal\u0103 se afl\u0103 \u00een proprietate privat\u0103 a unor persoane, o p\u00e2rghie aflat\u0103 la \u00eendem\u00e2na autorit\u0103\u021bii o reprezint\u0103 exproprierea pentru cauz\u0103 de utilitate public\u0103<\/em>, aceste parcele fiind \u00een mod evident afectate unui scop de interes public. Cu toate acestea, oportunitatea unei asemenea m\u0103suri este apreciat\u0103 la nivel concret de c\u0103tre unitatea administrativ teritorial\u0103, \u00eens\u0103 particularul r\u0103m\u00e2ne un ter\u021b fa\u021b\u0103 de acest raport, de\u0219i \u00een mod absurd \u00een practica recent\u0103 a instan\u021belor s-au eviden\u021biat inclusiv situa\u021bii \u00een care instan\u021bele de judecat\u0103 au obligat UAT-ul la exproprierea parcelelor afectate re\u021belei stradale[1]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Apreciem c\u0103 o atare situa\u021bie ar putea fi evitat\u0103, tot prin concursul autorit\u0103\u021bii, anterior autoriz\u0103rii construc\u021biei, prin reglementarea expres\u0103 a acestor situa\u021bii, at\u00e2t la nivel local dar mai ales la nivel na\u021bional, oferind un cadrul previzibil pentru particulari \u0219i pentru poten\u021bialii dezvoltatori.<\/p>\n\n\n\n Observ\u0103m totodat\u0103 c\u0103 suntem \u00een prezen\u021ba unui vid legislativ, raportat la faptul c\u0103 nu exist\u0103 norme imperative la nivel na\u021bional care s\u0103 reglementeze aceast\u0103 situa\u021bie (\u00een ciuda faptului c\u0103 s-a \u00eencercat prevederea unor condi\u021bii suplimentare privind proprietatea acestor parcele, \u00eens\u0103 numai la nivel local).<\/p>\n\n\n\n \u00cen lipsa unor prevederi legale exprese care s\u0103 reglementeze mai clar care este situa\u021bia parcelelor, mai ales atunci c\u00e2nd exist\u0103 \u0219i o pasivitate a autorit\u0103\u021bilor, un remediu concret pentru particulari \u00eel poate reprezenta stabilirea condi\u021biilor de transfer a dreptului de proprietate asupra c\u0103ilor de acces, \u00eenc\u0103 de la momentul la care are loc perfectarea contractului de v\u00e2nzare cump\u0103rare, solu\u021bia fiind una evident de sorginte practic\u0103, pentru a evita unele nepl\u0103ceri viitoare.<\/p>\n\n\n\n Avocat Anca Szasz<\/p>\n\n\n\n [1]<\/a> Cu titlu de exemplu: Decizie nr. 1429\/2019 din 25-oct-2019, Curtea de Apel Cluj, obliga\u021bia de a face (Contencios administrativ si fisca<\/a>l)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Dreptul de proprietate asupra re\u021belei stradale \u00een noile ansambluri reziden\u021biale reprezint\u0103 un subiect de interes \u00eentruc\u00e2t \u00een ultimii ani, la nivelul Rom\u00e2niei, cu prec\u0103dere \u00een marile ora\u0219e ale \u021b\u0103rii, a avut loc o cre\u0219tere accelerat\u0103 a domeniului imobiliar, iar dezvoltarea \u0219i \u00eenmul\u021birea proiectelor care se afl\u0103 \u00een curs ridic\u0103 frecvent multiple probleme pentru factorii implica\u021bi, […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[40,15,88,84],"tags":[507,508,509,510,511,512,513,514,515,516,517],"class_list":["post-4387","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-consultanta-juridica-generala","category-litigii-comerciale","category-urbanism-si-dezvoltare-imobiliara","category-white-collar-infractiuni-economice","tag-accesul-la-constructii","tag-ansamblu-rezidential","tag-dezvoltator-imobiliar","tag-domeniul-imobiliar","tag-dreptul-de-proprietate","tag-drumuri-publice","tag-exproprierea","tag-obligatiile-unitatii-administrativ-teritoriale","tag-proiect-imobiliar","tag-retea-stradala","tag-utilitati"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4387","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4387"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4387\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4387"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4387"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4387"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\n\n\n\n