{"id":4301,"date":"2021-04-19T06:12:28","date_gmt":"2021-04-19T06:12:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.chirita-law.com\/?p=4301"},"modified":"2025-12-29T09:47:33","modified_gmt":"2025-12-29T07:47:33","slug":"contract-de-inchiriere-spatiu-comercial-restituirea-garantiei-in-lipsa-procesului-verbal-de-predare-primire-la-incetarea-contractului-sarcina-probei","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/contract-de-inchiriere-spatiu-comercial-restituirea-garantiei-in-lipsa-procesului-verbal-de-predare-primire-la-incetarea-contractului-sarcina-probei\/","title":{"rendered":"Contract de \u00eenchiriere spa\u0163iu comercial. Restituirea garan\u0163iei \u00een lipsa procesului verbal de predare primire la \u00eencetarea contractului. Sarcina probei."},"content":{"rendered":"
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Prin Decizia civil\u0103 nr. 137\/2021, pronun\u0163at\u0103 \u00een \u015fedin\u0163a public\u0103 din 25.03.2021, Curtea de Apel Cluj, admi\u0163\u00e2nd recursul, a validat teza locatarului \u00een sensul oblig\u0103rii proprietarului la restituirea garan\u0163iei  acordat\u0103 cu titlu de arvun\u0103 confirmatorie, \u00een lipsa unui proces verbal de predare primire care s\u0103 cuprind\u0103 pretinsele disfunc\u0163ionalit\u0103\u0163i ale imobilului \u00eenchiriat.<\/p>\n\n\n\n

\u00cen spe\u0163\u0103, \u00eentre cele 2 p\u0103r\u0163i a fost \u00eencheiat un contract de loca\u0163iune av\u00e2nd ca obiect un spa\u0163iu comercial, \u00een executarea c\u0103ruia, locatarul a constituit \u00een favoarea proprietarului o garan\u0163ie \u00een cuantum de 10.412 euro. De\u015fi contractul a \u00eencetat prin ajungere la termen, proprietarul a tergiversat \u00eentocmirea procesului verbal de predare primire, refuz\u00e2nd totodat\u0103 s\u0103 restituie garan\u0163ia achitat\u0103 pe motiv c\u0103 ar exista anumite disfunc\u0163ionalit\u0103\u0163i ale spa\u0163iului anterior \u00eenchiriat, comunicate prin email locatarului, astfel c\u0103, admi\u0163\u00e2nd ac\u0163iunea introductiv\u0103 de instan\u0163\u0103, prin Sentin\u0163a civil\u0103 nr. 5418\/04.07.2019, Judec\u0103toria Cluj-Napoca a dispus obligarea proprietarului la restituirea garan\u0163iei.<\/p>\n\n\n\n

Aceast\u0103 solu\u0163ie a fost schimbat\u0103 de Tribunalul Specializat Cluj, care prin decizia civil\u0103 nr. 964\/A\/21.09.2020, a admis apelul, a respins cererea de chemare \u00een judecat\u0103, stabilindu-se c\u0103 nu este necesar\u0103 o dispozi\u0163ie a instan\u0163ei pentru a se constata \u00eendrept\u0103\u0163irea locatorului la re\u0163inerea garan\u0163iei at\u00e2t timp c\u00e2t ea nu este altceva dec\u00e2t consecin\u0163a invoc\u0103rii excep\u0163iei de neexecutare a contractului, invocat\u0103 \u00een cadrul ac\u0163iunii \u00een r\u0103spundere contractual\u0103. Instan\u0163a de apel a statuat totodat\u0103 c\u0103 locatarul are dreptul de a solicita restituirea garan\u0163iei doar \u00een m\u0103sura \u00een care proprietarul nu ridic\u0103 nici un fel de preten\u0163ii \u00een ceea ce prive\u015fte modalitatea de executare a contractului derulat \u00eentre p\u0103r\u0163i. Fiindc\u0103 \u00een spe\u0163\u0103 locatorul a formulat atare preten\u0163ii, instan\u0163a de apel a conchis c\u0103 locatarul nu este \u00eendrept\u0103\u0163it s\u0103 pretind\u0103 restituirea garan\u0163iei, deoarece nu ar fi probat faptul c\u0103 daunele aduse bunului \u00eenchiriat au o valoare inferioar\u0103 garan\u0163iei. Prin urmare, refuzul proprietarului de a restitui arvuna nu reprezint\u0103, \u00een viziunea instan\u0163ei de apel, o \u00eenc\u0103lcare a obliga\u0163iilor contractuale care \u00eei reveneau \u015fi nu \u00eentrune\u015fte condi\u0163iile prev\u0103zute de art. 1350 C. civ. pentru atragerea r\u0103spunderii contractuale.<\/p>\n\n\n\n

\u00cempotriva Deciziei a declarat recurs locatarul, critic\u00e2nd-o \u00een esen\u0163\u0103 pentru \u00eenc\u0103lcarea \u0219<\/a>i aplicarea gre\u0219it\u0103 a dispozi\u0163iilor art. 1544 C. civ.<\/a>, art. 1350 C. civ., coroborat cu art. 1537 C.civ.<\/p>\n\n\n\n

Astfel, contrar argumentelor proprietarului, instan\u0163a de recurs a validat teza locatarului, re\u0163in\u00e2nd faptul c\u0103, garan\u0163ia a fost constituit\u0103 cu rolul de a compensa\/acoperi eventualele prejudicii rezultate din neexecutare \u015fi de a garanta executarea obliga\u0163iilor contractuale, reprezent\u00e2nd astfel arvun\u0103 confirmatorie cu func\u0163ie compensatorie, care nu poate fi re\u021binut\u0103 de creditor dec\u00e2t atunci c\u00e2nd el probeaz\u0103 o neexecutare nejustificat\u0103 a contractului, culpabil\u0103, cauzatoare de prejudicii \u0219i suficient de \u00eensemnat\u0103.<\/p>\n\n\n\n

Mai departe, de\u015fi instan\u021ba de apel a apreciat c\u0103 proprietarul poate re\u021bine garan\u021bia, deoarece coresponden\u021ba p\u0103r\u021bilor, declara\u021biile de martori \u0219i plan\u0219ele fotografice depuse la dosar atest\u0103 c\u0103 spa\u021biul s-a degradat \u00een timpul utiliz\u0103rii lui de c\u0103tre locatar, iar acesta nu a f\u0103cut dovada faptului c\u0103 aceste deficien\u021be nu erau suficient de caracterizate pentru a nu justifica re\u021binerea \u00eentregii garan\u021bii, \u00een mod corect \u015fi legal Curtea de Apel Cluj a re\u0163inut criticile locatarului, \u00een sensul c\u0103, nu este suficient\u0103 simpla emitere a unei preten\u0163ii pentru re\u0163inerea arvunei, ci este necesar s\u0103 se probeze o neexecutare \u00eensemnat\u0103, nejustificat\u0103 \u015fi culpabil\u0103 a contractului, precum \u015fi prejudiciu care a fost cauzat prin aceasta.<\/p>\n\n\n\n

Totodat\u0103, raportat la clauzele contractului de \u00eenchiriere, proprietarul \u00ee\u0219i invoc\u0103 propria culp\u0103 pentru modul \u00een care a gestionat situa\u021bia conflictual\u0103 dintre p\u0103r\u021bi, pe care nu o poate invoca cu succes \u00een proces, principalul argument \u00een acest sens fiind reprezentat de faptul c\u0103 nu a procedat la \u00eencheierea unui proces verbal de predare-primire la momentul p\u0103r\u0103sirii spa\u021biului, de\u0219i coresponden\u021ba depus\u0103 la dosar probeaz\u0103 c\u0103 au existat solicit\u0103ri \u00een acest sens din partea locatarului. Mai mult, chiar dac\u0103 nu ar fi a\u0219a \u0219i chiar dac\u0103 chiria\u0219ul ar fi refuzat semnarea unui asemenea \u00eenscris, \u00een contract erau prev\u0103zute remediile \u00een acest sens, proprietarul av\u00e2nd posibilitatea \u00eencheierii procesului verbal \u00een care s\u0103 reflecte starea spa\u021biului \u00een prezenta a doi martori, dar nu a procedat nici \u00een aceast\u0103 manier\u0103. Apoi, exist\u0103 o serie de alte mijloace la care proprietarul putea apela, cum ar fi asigurarea de dovezi, toate acestea put\u00e2nd constitui un punct de plecare solid pentru validarea ap\u0103r\u0103rilor formulate.<\/p>\n\n\n\n

Nu \u00een ultimul r\u00e2nd, instan\u0163a de recurs desfiin\u0163eaz\u0103 considerentele Tribunalului Specializat Cluj privind pretinsa obliga\u0163ie a locatarului de a dovedi c\u0103 prejudiciul suferit de proprietar ar fi fost inferior cuantumului garan\u0163iei, interpretare care neag\u0103 regulile proba\u0163iunii conform c\u0103rora sarcina probei incumb\u0103 celui care afirm\u0103 ceva, iar nu celui care neag\u0103 (probatio incumbit ei qui dicit non ei qui negat<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Prin urmare, instan\u0163a de apel nu s-a aplecat suficient asupra condi\u0163iilor r\u0103spunderii contractuale \u00een spe\u0163\u0103: dac\u0103 exist\u0103 o neexecutare nejustificat\u0103 a contractului, culpabil\u0103, cauzatoare de prejudicii \u015fi suficient de \u00eensemnat\u0103 astfel \u00eenc\u00e2t s\u0103 fie justificat remediul re\u0163inerii arvunei, ci s-a rezumat s\u0103 constate c\u0103 locatorul a comunicat chiria\u015fului presupusele deficien\u0163e ale imobilului \u00een cadrul coresponden\u0163ei purtate \u00eentre p\u0103r\u0163i, consider\u00e2nd c\u0103 producerea acestor stric\u0103ciuni a fost recunoscut\u0103 implicit prin cuprinsul acelor comunic\u0103ri.<\/p>\n\n\n\n

\u00cen concluzie, \u00een lipsa unui proces verbal de predare primire care s\u0103 confiin\u0163easc\u0103 starea imobilului la momentul \u00eencet\u0103rii contractului de \u00eenchiriere, proprietarul este cel care are obliga\u0163ia de a dovedi existen\u0163a unor disfunc\u0163ionalit\u0103\u0163i ale spa\u0163iului \u015fi prejudiciul efectiv cauzat, care s\u0103 justifice astfel re\u0163inerea garan\u0163iei constituite.<\/p>\n\n\n\n

Locatarul a fost reprezentat \u00een instan\u0163\u0103 de avoca\u0163i din cadrul SCA Chiri\u0163\u0103 \u015fi Asocia\u0163ii, Anamaria Bota \u015fi Alexandra Beudean.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Prin Decizia civil\u0103 nr. 137\/2021, pronun\u0163at\u0103 \u00een \u015fedin\u0163a public\u0103 din 25.03.2021, Curtea de Apel Cluj, admi\u0163\u00e2nd recursul, a validat teza locatarului \u00een sensul oblig\u0103rii proprietarului la restituirea garan\u0163iei  acordat\u0103 cu titlu de arvun\u0103 confirmatorie, \u00een lipsa unui proces verbal de predare primire care s\u0103 cuprind\u0103 pretinsele disfunc\u0163ionalit\u0103\u0163i ale imobilului \u00eenchiriat. \u00cen spe\u0163\u0103, \u00eentre cele 2 […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[40,15,88],"tags":[],"class_list":["post-4301","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-consultanta-juridica-generala","category-litigii-comerciale","category-urbanism-si-dezvoltare-imobiliara"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4301","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4301"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4301\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4301"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4301"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4301"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}