{"id":4240,"date":"2021-03-22T10:01:04","date_gmt":"2021-03-22T10:01:04","guid":{"rendered":"https:\/\/www.chirita-law.com\/?p=4240"},"modified":"2025-12-29T09:47:33","modified_gmt":"2025-12-29T07:47:33","slug":"aplicarea-cotei-reduse-de-5-a-t-v-a-in-cazul-vanzarii-de-locuinte-conditia-caracterului-locuibil-al-imobilului","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/aplicarea-cotei-reduse-de-5-a-t-v-a-in-cazul-vanzarii-de-locuinte-conditia-caracterului-locuibil-al-imobilului\/","title":{"rendered":"Aplicarea cotei reduse de 5% a T.V.A. \u00een cazul v\u00e2nz\u0103rii de locuin\u021be. Condi\u021bia caracterului locuibil al imobilului"},"content":{"rendered":"
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

\u00cen vederea aplic\u0103rii cotei reduse de 5% a T.V.A. \u00een cazul v\u00e2nz\u0103rii unui imobil, aceast\u0103 opera\u021biune trebuie s\u0103 poat\u0103 fi calificat\u0103 drept livrare a unei locuin\u021be ca parte a politicii sociale. \u00cen acest sens, art. 291 din Codul Fiscal stabile\u0219te urm\u0103toarele condi\u021bii:<\/p>\n\n\n\n

\u201e<\/a>(3) Cota redus\u0103 de 5% se aplic\u0103 asupra bazei de impozitare pentru urm\u0103toarele livr\u0103ri de bunuri \u015fi prest\u0103ri de servicii:<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n

c)     livrarea locuin\u0163elor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite<\/em><\/strong>. Terenul pe care este construit\u0103 locuin<\/em>\u021b<\/em>a include \u015fi amprenta la sol a locuin\u0163ei. \u00cen sensul prezentului titlu, prin locuin\u0163\u0103 livrat\u0103 ca parte a politicii sociale se \u00een\u0163elege:<\/em><\/p>\n\n\n\n

3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 livrarea de locuin\u0163e care au o suprafa\u0163\u0103 util\u0103 de maximum 120 m2<\/sup>, exclusiv anexele gospod\u0103re\u015fti, a c\u0103ror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu dep\u0103\u015fe\u015fte suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea ad\u0103ugat\u0103, achizi\u0163ionate de persoane fizice<\/strong>. Suprafa\u0163a util\u0103 a locuin\u0163ei este cea definit\u0103 prin Legea locuin\u0163ei nr. 114\/1996, republicat\u0103, cu modific\u0103rile \u015fi complet\u0103rile ulterioare. Anexele gospod\u0103re\u015fti sunt cele definite prin Legea nr. 50\/1991 privind autorizarea execut\u0103rii lucr\u0103rilor de construc\u021bii, republicat\u0103, cu modific\u0103rile \u015fi complet\u0103rile ulterioare. Cota redus\u0103 se aplic\u0103 numai \u00een cazul locuin\u0163elor care \u00een momentul v\u00e2nz\u0103rii pot fi locuite ca atare<\/strong>.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n

Aceste prevederi reprezint\u0103 o transpunere a punctului 10 din anexa nr. III la Directiva 2006\/112\/CE a Consiliului din 28 noiembrie 2006 privind sistemul comun al taxei pe valoarea ad\u0103ugat\u0103.<\/p>\n\n\n\n

Dispozi\u021biile anterior iterate se completeaz\u0103 prin pct. 38 alin. (3) din Normele Metodologice din 2016 de aplicare a Legii nr. 227\/2015 privind Codul fiscal:<\/p>\n\n\n\n

\u201e\u00cen aplicarea art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal:<\/em><\/p>\n\n\n\n

a)      prin locuin\u0163\u0103<\/strong> se \u00een\u0163elege construc<\/em>\u021b<\/em>ia alc\u0103tuit\u0103 din una sau mai multe camere de locuit, cu dependin\u0163ele, dot\u0103rile \u015fi utilit\u0103<\/em>\u021b<\/em>ile necesare, care, la data livr\u0103rii, satisface cerin<\/em>\u021b<\/em>ele de locuit ale unei persoane ori familii;<\/em><\/p>\n\n\n\n

b)      anexele gospod\u0103re\u015fti nu se iau \u00een calculul suprafe<\/em>\u021b<\/em>ei utile a locuin\u0163ei de 120 mp;<\/em><\/p>\n\n\n\n

c)      valoarea-limit\u0103 de 450.000 lei<\/strong> cuprinde valoarea locuin\u0163ei, inclusiv valoarea cotelor indivize din p\u0103r\u0163ile comune ale imobilului \u015fi a anexelor gospod\u0103re\u015fti \u015fi, dup\u0103 caz, a terenului pe care este construit\u0103 locuin<\/em>\u021b<\/em>a, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuin<\/em>\u021b<\/em>a respectiv\u0103.<\/em><\/p>\n\n\n\n

(4)     Suprafa\u0163a util\u0103 a locuin\u0163ei prev\u0103zute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal trebuie s\u0103 fie \u00eenscris\u0103 \u00een documenta<\/em>\u021b<\/em>ia cadastral\u0103 anexat\u0103 la actul de v\u00e2nzare-cump\u0103rare \u00eencheiat \u00een condi<\/em>\u021b<\/em>iile legii.<\/em><\/p>\n\n\n\n

(5)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Persoanele impozabile care livreaz\u0103 locuin\u0163e vor aplica cota de 5%, inclusiv pentru avansurile aferente acestor livr\u0103ri, dac\u0103 din contractele \u00eencheiate rezult\u0103 c\u0103 la momentul livr\u0103rii vor fi \u00eendeplinite toate condi\u0163iile impuse de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal<\/strong>. \u00cen situa\u021bia \u00een care avansurile au fost facturate prin aplicarea cotei standard de TVA, la livrarea bunului imobil se efectueaz\u0103 regulariz\u0103rile prev\u0103zute la art. 291 alin. (6) din Codul fiscal \u00een vederea aplic\u0103rii cotei de 5%, dac\u0103 toate condi\u0163iile impuse de art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal, astfel cum sunt detaliate \u015fi de prezentele norme metodologice, sunt \u00eendeplinite la data livr\u0103rii.<\/em><\/p>\n\n\n\n

(6)     Pentru cl\u0103dirile prev\u0103zute la art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 1, 2 \u015fi 4 din Codul fiscal, cump\u0103r\u0103torul va pune la dispozi<\/em>\u021b<\/em>ia v\u00e2nz\u0103torului o declara<\/em>\u021b<\/em>ie pe propria r\u0103spundere, autentificat\u0103 de un notar, din care s\u0103 rezulte c\u0103 va utiliza aceste cl\u0103diri conform destina<\/em>\u021b<\/em>iei prev\u0103zute de lege, care se p\u0103streaz\u0103 de v\u00e2nz\u0103tor pentru justificarea aplic\u0103rii cotei reduse de TVA de 5%. Declara<\/em>\u021b<\/em>ia trebuie prezentat\u0103 cel mai t\u00e2rziu p\u00e2n\u0103 la momentul livr\u0103rii cl\u0103dirii respective. Prevederile art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 1, 2 \u015fi 4 din Codul fiscal se aplic\u0103 \u015fi \u00een cazul livr\u0103rii de p\u0103r\u0163i dintr-o cl\u0103dire destinate scopurilor respective.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n

\u00cen ceea ce prive\u0219te condi\u021bia caracterului locuibil al imobilului, se poate observa c\u0103 prevederile legale anterior iterate ofer\u0103 pu\u021bine repere. Din interpretarea logic\u0103 \u0219i gramatical\u0103 a tezei \u201eCota redus\u0103 se aplic\u0103 numai \u00een cazul locuin\u0163elor care \u00een momentul v\u00e2nz\u0103rii pot fi locuite ca atare<\/em>\u201d, rezult\u0103 c\u0103 legiuitorul a avut \u00een vedere pentru aplicarea cotei reduse a T.V.A. numai acele imobile care, f\u0103r\u0103 a fi supuse unor transform\u0103ri  ulterioare, pot reprezenta locuin\u021be la data v\u00e2nz\u0103rii. Cu toate acestea, nu au fost prev\u0103zute cerin\u021be minime exacte pentru a conferi imobilului caracterul locuibil, singurele repere fiind cele din defini\u021bia locuin\u021bei cuprins\u0103 \u00een Normele Metodologice: \u201econstruc<\/em>\u021b<\/em>ia alc\u0103tuit\u0103 din una sau mai multe camere de locuit, cu dependin\u0163ele, dot\u0103rile \u015fi utilit\u0103<\/em>\u021b<\/em>ile necesare, care, la data livr\u0103rii, satisface cerin<\/em>\u021b<\/em>ele de locuit ale unei persoane ori familii.<\/em>\u201d<\/p>\n\n\n\n

\u00centruc\u00e2t cerin\u021bele caracterului locuibil nu au fost explicitate \u00een reglement\u0103rile ar\u0103tate, se pune problema dac\u0103 acestea nu ar trebui s\u0103 se completeze cu alte acte normative \u00een vigoare. Din aceast\u0103 perspectiv\u0103, trebuie men\u021bionat c\u0103 Legea locuin\u021bei nr. 114\/1996 introduce \u00een cuprinsul art. 2 no\u021biunea de locuin\u021b\u0103 convenabil\u0103, \u0219i anume acel imobil care acoper\u0103 necesit\u0103\u0163ile esen\u021biale de odihn\u0103, preparare a hranei, educa\u021bie \u015fi igien\u0103, asigur\u00e2nd exigen\u0163ele minimale prezentate \u00een anexa nr. 1 din acela\u0219i act normativ. Or, aceast\u0103 din urm\u0103 anex\u0103 cuprinde toate cerin\u021bele minimale pentru ca un imobil s\u0103 fie considerat locuin\u021b\u0103 convenabil\u0103 (\u00eenc\u0103peri care trebuie s\u0103 existe \u00een mod obligatoriu, suprafa\u021ba fiec\u0103reia \u00een func\u021bie de num\u0103rul de persoane din locuin\u021b\u0103, dotarea minim\u0103 a fiec\u0103rei \u00eenc\u0103peri, dotarea minim\u0103 cu instala\u021bii \u2013 inclusiv num\u0103rul de prize, \u00eentrerup\u0103roare, comutatoare, etc.). Ca atare, adesea organele fiscale s-au prevalat de cerin\u021bele specifice ale Anexei nr. 1 din Legea locuin\u021bei pentru a considera imobilul ca nelocuibil, cu consecin\u021ba recalific\u0103rii opera\u021biunii de v\u00e2nzare \u0219i a inaplicabilit\u0103\u021bii cotei reduse a T.V.A.<\/p>\n\n\n\n

Totu\u0219i, apreciem c\u0103 no\u021biunea de locuin\u021b\u0103 convenabil\u0103 nu poate fi considerat\u0103 echivalent\u0103 celei de locuin\u0163\u0103 care \u00een momentul v\u00e2nz\u0103rii poate fi locuit\u0103 ca atare, la care face referire art. 291 din Codul Fiscal.<\/p>\n\n\n\n

Mai \u00eent\u00e2i, observ\u0103m c\u0103 acolo unde a dorit ca dispozi\u021biile art. 291 alin. (3) lit. c) din Codul fiscal s\u0103 se completeze cu cele din Legea locuin\u021bei, legiuitorul a f\u0103cut aceast\u0103 men\u021biune \u00een mod expres. De pild\u0103, s-a prev\u0103zut c\u0103 pentru evaluarea respect\u0103rii condi\u021biei suprafe\u021bei de maximum 120 m2<\/sup> se va avea \u00een vedere suprafa\u021ba util\u0103 a locuin\u0163ei astfel cum a fost definit\u0103 prin Legea locuin\u0163ei nr. 114\/1996. \u00cen schimb, \u00een cazul cerin\u021bei caracterului locuibil, legiuitorul nu a f\u0103cut o atare trimitere c\u0103tre Legea locuin\u021bei. \u00cen plus, faptul c\u0103 legiuitorul a considerat c\u0103 problema caracterului locuibil nu intr\u0103 \u00een sfera de aplicare a Legii locuin\u021bei se poate decela \u0219i din \u00eemprejurarea c\u0103 acesta a reiterat defini\u021bia locuin\u021bei \u00een cuprinsul Normelor Metodologice de aplicare ale Codului Fiscal, de\u0219i aceasta era deja prev\u0103zut\u0103 \u00een mod identic \u00een art. 2 lit. a) din Legea locuin\u0163ei nr. 114\/1996. Or, dac\u0103 Legea locuin\u021bei s-ar fi aplicat \u00een materie fiscal\u0103, care ar mai fi fost ra\u021biunea acestui demers legislativ?<\/p>\n\n\n\n

Nu \u00een ultimul r\u00e2nd, subliniem faptul c\u0103 cerin\u021bele impuse \u00een Anexa nr. 1 din Legea locuin\u021bei nr. 114\/1996 pentru calificarea unui imobil ca locuin\u021b\u0103 convenabil\u0103 se stabilesc \u00een primul r\u00e2nd \u00een func\u021bie de beneficiarii imobilului. De exemplu, suprafe\u021bele minimale ale \u00eenc\u0103perilor se determin\u0103 \u00een func\u021bie de num\u0103rul de persoane care \u00eel ocup\u0103, potrivit tabelului din sec\u021biunea B a anexei. Prin urmare, acela\u0219i spa\u021biu ar putea reprezenta locuin\u021b\u0103 convenabil\u0103 \u00een raport de un cump\u0103r\u0103tor, fiind \u00eens\u0103 impropriu pentru altul. A\u0219adar, consider\u0103m c\u0103 ar fi abuziv ca investitorului s\u0103 i se impun\u0103 a efectua astfel de verific\u0103ri \u00een scopul stabilirii cotei de T.V.A. aplicabile opera\u021biunii. \u00cen plus, cerin\u021bele locuin\u021bei convenabile exced func\u021biunilor de baz\u0103 ale imobilului, aspect care se deduce, de exemplu, din condi\u021bia ca \u00een baie s\u0103 existe o etajer\u0103 mare, o oglind\u0103 mare, trei port-prosoape, trei port-s\u0103punuri \u0219i dou\u0103 cuiere. \u00cen consecin\u021b\u0103, interpret\u00e2nd logic aceste dispozi\u021bii, se observ\u0103 faptul c\u0103 ele exced criteriului ca spa\u021biul s\u0103 poat\u0103 fi locuit ca atare impus de art. 291 alin. (3) lit. c) pct. 3 din Codul fiscal.<\/p>\n\n\n\n

Cu toate acestea, chestiunea nu este una unitar\u0103 \u00een practica judiciar\u0103. Ca atare, s-a conturat orientarea jurispruden\u021bial\u0103 de a nu evalua caracterul locuibil pe baza Legii locuin\u021bei, ci strict \u00een temeiul dispozi\u021biilor \u00een materie fiscal\u0103, precum \u0219i \u00een baza exigen\u021belor medii, rezonabile \u00een cazul achizi\u021biei unei locuin\u021be. Totu\u0219i, exist\u0103 \u0219i solu\u021bii judiciare contrare, adoptate \u00een temeiul cerin\u021belor Anexei nr. 1 din Legea locuin\u021belor.<\/p>\n\n\n\n

Alexandra Beudean<\/a><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

\u00cen vederea aplic\u0103rii cotei reduse de 5% a T.V.A. \u00een cazul v\u00e2nz\u0103rii unui imobil, aceast\u0103 opera\u021biune trebuie s\u0103 poat\u0103 fi calificat\u0103 drept livrare a unei locuin\u021be ca parte a politicii sociale.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[40,10,88],"tags":[],"class_list":["post-4240","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-consultanta-juridica-generala","category-litigii-fiscale","category-urbanism-si-dezvoltare-imobiliara"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4240","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4240"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4240\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4240"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4240"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/chirita-law.com\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4240"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}