\u00cen contextul situa\u021biei actuale de la nivel na\u021bional este mai mult dec\u00e2t evident faptul c\u0103 sectorul construc\u021biilor este, la r\u00e2ndul s\u0103u, destul de puternic afectat de pandemia cauzat\u0103 de virusul Covid-19 \u0219i de instituirea st\u0103rii de urgen\u021b\u0103.<\/p>\n
\u00cen primul r\u00e2nd, trebuie avut \u00een vedere faptul c\u0103 activitatea societ\u0103\u021bilor care au ca obiect de activitate construc\u021biile de cl\u0103diri civile sau industriale nu a fost suspendat\u0103 ca efect al reglement\u0103rilor instituite prin Ordonan\u021bele Militare promulgate recent, astfel \u00eenc\u00e2t, la nivel teoretic, acestea pot continua s\u0103 presteze activitate.<\/p>\n
\u00cens\u0103 reiese cu puterea eviden\u021bei faptul c\u0103 acestea se confrunt\u0103 cu o multitudine de provoc\u0103ri din partea coronavirusului, cu consecin\u021be de multe ori grave asupra lucr\u0103rilor pe care le au \u00een desf\u0103\u0219urare.<\/p>\n
\u00cen acest sens, \u00een continuare vom reda c\u00e2teva dintre problemele practice cu care se confrunt\u0103 \u00een aceast\u0103 perioad\u0103 cei care activeaz\u0103 \u00een sectorul imobiliar, care este situa\u021bia contractelor \u00eencheiate de ace\u0219tia \u0219i care este situa\u021bia angaja\u021bilor din societ\u0103\u021bile ce au ca obiect de activitate construc\u021biile.<\/p>\n
<\/p>\n
A. Situa<\/em>\u021b<\/em>ia contractelor\/promisiunilor de v\u00e2nzare-cump\u0103rare<\/em><\/p>\n Un risc important care intervine \u00een activitatea constructorilor\/dezvoltatorilor imobiliari este posibilitatea ca finalizarea lucr\u0103rilor s\u0103 fie \u00eent\u00e2rziat\u0103 din mai multe motive, spre exemplu cre\u0219terea pre\u021bului materialelor de construc\u021bie ori lipsa acestora pe pia\u021b\u0103, anularea unor comenzi, lipsa personalului \u0219.a.<\/p>\n Ca efect imediat, cel mai probabil va ap\u0103rea nemul\u021bumirea cump\u0103r\u0103torilor, care vor solicita diferite forme de angajare a r\u0103spunderii pentru neexecutarea obliga\u021biilor.<\/p>\n \u00cen acest caz, contractele \u00eencheiate trebuie analizate \u00een fiecare situa\u021bie particular\u0103 pentru a se putea observa dac\u0103 \u0219i \u00een ce condi\u021bii apar ca fiind incidente eventuale cauze exoneratoare de r\u0103spundere, precum for\u021ba major\u0103 sau cazul fortuit.<\/p>\n Reamintim c\u0103, potrivit legii, for\u021ba major\u0103 este definit\u0103 ca fiind orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil \u015fi inevitabil <\/em>(art. 1351 alin. (2) C. civ), iar cazul fortuit ca fiind un eveniment care nu poate fi prev\u0103zut \u015fi nici \u00eempiedicat de c\u0103tre cel care ar fi fost chemat s\u0103 r\u0103spund\u0103 dac\u0103 evenimentul nu s-ar fi produs <\/em>(art. 1351 alin. (3) C. civ).<\/p>\n Totu\u0219i, av\u00e2nd \u00een vedere c\u0103 \u00een cea mai mare parte aceste contracte sunt \u00eencheiate prin intermediul unor speciali\u0219ti \u00een domeniu, \u00een majoritatea lor se vor reg\u0103si clauze exprese \u00een ceea ce prive\u0219te situa\u021bia r\u0103spunderii \u00een caz de neexecutare, a \u00eencet\u0103rii lor \u0219i, nu \u00een ultimul r\u00e2nd, a situa\u021biilor \u00een care intervine for\u021ba major\u0103\/cazul fortuit.<\/p>\n Astfel c\u0103, \u00een cuprinsul contractelor, p\u0103r\u021bile pot oferi diferite interpret\u0103ri defini\u021biilor legale mai sus citate, incluz\u00e2nd sau excluz\u00e2nd \u00een mod expres anumite evenimente din sfera cazurilor exoneratoare. Totodat\u0103, p\u0103r\u021bile pot s\u0103 declare c\u0103 vor r\u0103m\u00e2ne responsabile chiar \u0219i pentru o situa\u021bie de for\u021b\u0103 major\u0103\/caz fortuit sau s\u0103 stipuleze anumite condi\u021bii \u00een care opereaz\u0103 aceste cazuri de exonerare (spre exemplu obliga\u021bia transmiterii unei notific\u0103ri prealabile \u00eentr-un anumit termen sau obliga\u021bia ob\u021binerii unui certificat de stare de urgen\u021b\u0103).<\/p>\n Astfel c\u0103 este esen\u021bial\u0103 studierea atent\u0103 a clauzelor contractuale de acest tip, deoarece principiul consensualismului prevaleaz\u0103 \u00een fa\u021ba dispozi\u021biilor legale.<\/p>\n O analiz\u0103 ampl\u0103 a acestor cazuri de exonerare a r\u0103spunderii contractuale \u00een virtutea pandemiei cu COVID-19 s-a realizat \u00eentr-un articol precedent pe care \u00eel pute\u021bi consulta aici<\/a>.<\/p>\n Trec\u00e2nd mai departe, \u00een situa\u021bia \u00een care, ulterior cercet\u0103rii, se observ\u0103 c\u0103 nu ar fi incidente cauzele exoneratoare de r\u0103spundere, se poate trece la analizarea inciden\u021bei impreviziunii, prev\u0103zute de articolul 1271 din Codul civil.<\/p>\n Institu\u021bia impreviziunii este aplicabil\u0103 \u00een situa\u021bia \u00een care intervin schimb\u0103ri excep\u021bionale ale \u00eemprejur\u0103rilor care au stat la baza \u00eencheierii actului \u0219i ca urmare a acestora executarea obliga\u021biei unei p\u0103r\u021bi a devenit excesiv de oneroas\u0103.<\/p>\n \u00cen aceast\u0103 situa\u021bie, acelei p\u0103r\u021bi i se acord\u0103 posibilitatea de a se adresa instan\u021bei de judecat\u0103, care va dispune adaptarea sau chiar \u00eencetarea contractului, \u00een func\u021bie de circumstan\u021be, \u00een conformitate cu art. 1271 alin. (2) C. civ.:<\/p>\n (2)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Cu toate acestea, dac\u0103 executarea contractului a devenit excesiv de oneroas\u0103 datorit\u0103 unei schimb\u0103ri excep\u0163ionale a \u00eemprejur\u0103rilor care ar face v\u0103dit injust\u0103 obligarea debitorului la executarea obliga\u0163iei, instan\u0163a poate s\u0103 dispun\u0103:<\/em><\/p>\n Important de men\u021bionat este faptul c\u0103 \u00een cazul impreviziunii, spre deosebire de for\u021ba major\u0103, partea nu este scutit\u0103 de executarea obliga\u021biei, ci va opera doar o diminuare a presta\u021biei sale, \u00een vederea reechilibr\u0103rii raporturilor contractuale.<\/p>\n Nu \u00een ultimul r\u00e2nd, men\u021bion\u0103m c\u0103 s-ar putea apela chiar la o \u00eencercare de renegociere amiabil\u0103 a contractelor, pentru evitarea cheltuielilor suplimentare generate de un eventual litigiu viitor.<\/p>\n \u00cen ceea ce prive\u0219te promisiunile (antecontractele) de v\u00e2nzare-cump\u0103rare care privesc bunuri imobile, a c\u0103ror scaden\u021b\u0103 pentru \u00eencheierea actelor \u00een forma autentic\u0103 este dep\u0103\u0219it\u0103 ori urmeaz\u0103 s\u0103 se \u00eemplineasc\u0103 \u00een perioada imediat urm\u0103toare, prevederile de mai sus r\u0103m\u00e2n aplicabile.<\/p>\n <\/p>\n Nu \u00een ultimul r\u00e2nd, de cealalt\u0103 parte, dezvoltatorii imobiliari pot fi pu\u0219i \u0219i \u00een fa\u021ba unei situa\u021biei opuse \u2013 \u00een care imposibilitatea de plat\u0103 provine de la cump\u0103r\u0103tori, ace\u0219tia notific\u00e2nd o imposibilitate de plat\u0103, motivat\u0103 sau nu de for\u021b\u0103 major\u0103, uneori chiar cu solicitarea restituirii avansului achitat. Aceast\u0103 situa\u021bie este mai frecvent \u00eent\u00e2lnit\u0103 \u00een cazul promisiunilor de v\u00e2nzare-cump\u0103rare.<\/p>\n Din nou, situa\u021bia trebuie analizat\u0103 de la caz la caz, prin raportare la cele expuse mai sus, la circumstan\u021bele de fapt \u0219i la dispozi\u021biile stipulate \u00een contracte, cu men\u021biunea suplimentar\u0103 c\u0103 aici intervenirea for\u021bei majore va trebui foarte bine motivat\u0103, mai ales dac\u0103 vorbim despre cump\u0103r\u0103tori persoane fizice. Va trebui demonstrat \u00een concret \u00een ce m\u0103sura starea de urgen\u021b\u0103 \u0219i m\u0103surile luate de autorit\u0103\u021bi au constituit un eveniment imprevizibil \u0219i absolut invincibil \u0219i au afectat decisiv patrimonial cump\u0103r\u0103torul, pentru a justifica ne\u00eendeplinirea obliga\u021biilor.<\/p>\n <\/p>\n Concluzion\u00e2nd, cazurile de exonerare sau de diminuare a r\u0103spunderii \u00een contextul Covid-19 trebuie analizate de la caz la caz, prin raportare la toate clauzele contractuale \u0219i la circumstan\u021bele spe\u021bei. Cu titlu general, aspectele cele mai importante care trebuie verificate \u00eentr-un contract \u00een aceast\u0103 situa\u021bie sunt clauzele legate de r\u0103spunderea contractan\u021bilor \u00een caz de neexecutare, clauzele privind operarea for\u021bei majore sau a cazului fortuit, clauzele de asumare a riscului de impreviziune.<\/p>\n <\/p>\n B. Salaria\u021bii societ\u0103<\/em>\u021b<\/em>ilor cu obiect de activitate construc<\/em>\u021b<\/em>ii<\/em><\/p>\n O problem\u0103 interesant\u0103 care se ridic\u0103 \u00een practic\u0103 \u0219i poate genera discu\u021bii pe plan juridic se refer\u0103 la indemniza\u021bia de \u0219omaj tehnic, respectiv la indemniza\u021bia de la Casa Social\u0103 a Constructorilor \u0219i la raporturile dintre acestea.<\/p>\n B.1.<\/em> \u00cen primul r\u00e2nd, \u00een cazul \u00een care activitatea de construc\u021bii a agentului economic a fost \u00eentrerupt\u0103 pe perioada decret\u0103rii st\u0103rii de urgen\u021b\u0103 sunt aplicabile dispozi\u021biile Legii nr. 215\/1997 privind Casa Social\u0103 a Constructorilor, modificat\u0103 \u0219i completat\u0103 recent prin Ordonan\u021ba de urgen\u021b\u0103 a Guvernului nr. 32\/2020.<\/p>\n Casa Social\u0103 a Constructorilor este o organiza\u021bie independent\u0103 de protec\u021bie social\u0103 a sectorului de construc\u021bii din Rom\u00e2nia, la care societ\u0103\u021bile de construc\u021bii se afiliaz\u0103 \u00een mod voluntar. \u00cen contextul actual, art. 3 alin. (1) pct. b) din lege atribuie competen\u021b\u0103 Casei Sociale a Constructorilor \u00een asigurarea protec\u0163iei salaria\u0163ilor din activitatea de construc\u0163ii \u015fi de producere a materialelor de construc\u0163ii \u00een perioada \u00eentreruperii activit\u0103\u0163ii datorit\u0103 st\u0103rii de urgen\u0163\u0103 decretate la nivel na\u0163ional.<\/em><\/p>\n \u00cen acest context, \u00een cadrul art. 12 din actul normativ ante-men\u021bionat se arat\u0103 urm\u0103toarele: salaria<\/em>\u021b<\/em>ii cu contract individual de munc\u0103 din activitatea de construc<\/em>\u021b<\/em>ii <\/em>\u0219<\/em>i de producere a materialelor de construc<\/em>\u021b<\/em>ii beneficiaz\u0103 pe perioada \u00eentreruperii activit\u0103<\/em>\u021b<\/em>ii de o indemniza<\/em>\u021b<\/em>ie reprezent\u00e2nd o suma impozabil\u0103, al c\u0103rei cuantum lunar este egal cu 75% din media pe ultimele 3 luni a salariului de baz\u0103 brut.<\/em><\/p>\n A\u0219adar, pe scurt, \u00een situa\u021bia \u00een care agen\u021bii economici au \u00eentrerupt total activitatea \u00een contextul instituirii st\u0103rii de urgen\u021b\u0103 \u0219i a pandemiei cu COVID-19, salaria\u021bii acestora vor beneficia de o indemniza\u021bie impozabil\u0103 \u00een cuantum de 75% din media pe ultimele 3 luni a salariului de baz\u0103 brut.<\/p>\n Men\u021bion\u0103m c\u0103 aceste indemniza\u021bii erau acordate de Casa Social\u0103 a Constructorilor \u0219i anterior circumstan\u021belor excep\u021bionale cauzate de virusul Covid-19, pentru situa\u021biile de \u00eentrerupere a activit\u0103\u021bii \u00een anumite perioade mai dificile pentru constructori.<\/p>\n \u00cen ceea ce prive\u0219te perioada de acordare a indemniza\u021biei, alin. (2) al art. 12 men\u021bioneaz\u0103 c\u0103 acesta nu poate dep\u0103\u0219i 120 de zile calendaristice (durat\u0103 majorat\u0103 de la 90 zile) care se calculeaz\u0103 \u00een intervalul 1 noiembrie al anului de \u00eentrerupere a activit\u0103\u0163ii \u0219i p\u00e2n\u0103 la data de 31 martie a anului urm\u0103tor. Totodat\u0103, alin (3) al art. 12, recent modificat, men\u021bioneaz\u0103 c\u0103 perioada de acordare a indemniza\u0163iei de protec\u0163ie social\u0103 se extinde de drept cu durata aplic\u0103rii m\u0103surilor dispuse prin Decretul nr. 195\/2020 privind instituirea st\u0103rii de urgen\u0163\u0103 pe teritoriul Rom\u00e2niei.<\/p>\n \u00cen continuare, se impune a fi precizate condi\u021biile cele mai relevante pentru ca angajatul s\u0103 poat\u0103 beneficia de aceast\u0103 indemniza\u021bie, care ar fi: calitatea de membru, contribuirea la constituirea fondului aferent pl\u0103\u021bii indemniza\u021biei, precum \u0219i \u00eentreruperea efectiv\u0103 a activit\u0103\u021bii angajatorului.<\/p>\n Sub acest aspect, beneficiaz\u0103 de indemniza\u021bie salaria\u021bii agen\u021bilor economici care sunt membri ai Casei Sociale a Constructorilor \u0219i care au contribuit efectiv la constituirea fondului aferent pl\u0103\u021bii indemniza\u021biei, dup\u0103 cum prevede \u0219i art. 13 al Legii nr. 215\/1997.<\/p>\n Un alt aspect extrem de relevant este prev\u0103zut la art. 14 al aceleia\u0219i legi, care \u00eenvedereaz\u0103 situa\u021bia salaria\u021bilor pe perioada \u00een care primesc indemniza\u021bia, \u0219i anume faptul c\u0103 pe perioada \u00eentreruperii activit\u0103\u021bii, salaria\u021bii r\u0103m\u00e2n la dispozi\u021bia angajatorului. \u00cen ceea ce prive\u0219te contractele individuale de munc\u0103, se stipuleaz\u0103 expres c\u0103 acestea nu vor \u00eenceta \u00een contextul \u00eencet\u0103rii activit\u0103\u021bii.<\/p>\n <\/p>\n B.2.<\/em> O alt\u0103 discu\u021bie practic\u0103 interesant\u0103 este generat\u0103 de modul de corelare dintre dispozi\u021biile Legii 215\/1997 anterior men\u021bionate, modificat\u0103 prin OUG 32\/2020 \u0219i procedura de \u0219omaj tehnic prev\u0103zut\u0103 de OUG 30\/2020, modificat\u0103 \u0219i ea de OUG 32\/2020.<\/p>\n Se ridic\u0103 inclusiv \u00eentrebarea dac\u0103 ar fi procedura de \u0219omaj tehnic prev\u0103zut\u0103 de OUG 30\/2020 condi\u021bionat\u0103 de afilierea la Casa Constructorilor.<\/p>\n R\u0103spunsul este unul negativ. Sub acest aspect, ar\u0103t\u0103m c\u0103 cele dou\u0103 proceduri nu sunt legate \u00eentre ele, astfel c\u0103 cei care nu sunt membri ai Casei Constructorilor sau care nu \u00eendeplinesc condi\u021biile Legii nr. 215\/1997 pot beneficia de \u0219omajul tehnic, deoarece cum am men\u021bionat anterior, afilierea la Casa Social\u0103 a Constructorilor este op\u021bional\u0103.<\/p>\n Astfel, \u00een situa\u021bia \u00een care activitatea a fost \u00eentrerupt\u0103, \u00eens\u0103 societatea nu este afiliat\u0103 la Casa Social\u0103 a Constructorilor sau condi\u021biile instituite de legea anterior men\u021bionat\u0103 nu sunt \u00eendeplinite cumulativ, se va beneficia de clasicul \u0219omaj tehnic, intens mediatizat \u00een aceast\u0103 perioad\u0103. Astfel, salariatului i s-ar putea aplica prevederile OUG 30\/2020, modificat\u0103 la r\u00e2ndul ei prin OUG 32\/2020, care instituie \u0219omajul tehnic, bine\u00een\u021beles, \u00een m\u0103sura \u00een care sunt \u00eendeplinite condi\u021biile legale \u00een acest sens.<\/p>\n Astfel, cele dou\u0103 proceduri nu sunt interconectate sau dependente una de cealalt\u0103, \u00eens\u0103 totu\u0219i cele dou\u0103 indemniza\u021bii nu pot fi cumulate\/acordate \u00een acela\u0219i timp.<\/p>\n <\/p>\n B.3.<\/em> Un ultim aspect care se impune a fi men\u021bionat face referire la ipoteza \u00een care activitatea de construc\u021bie nu este \u00eentrerupt\u0103, ci este doar redus\u0103.<\/p>\n \u00cen acest caz, consider\u0103m c\u0103 angajatorii \u0219i angaja\u021bii nu se vor putea prevala de dispozi\u021biile Legii nr. 215\/1997, \u00eentruc\u00e2t nu este \u00eendeplinit\u0103 condi\u021bia \u00eentreruperii activit\u0103<\/em>\u021b<\/em>ii<\/em>, dar totu\u0219i se vor putea prevala de procedura \u0219omajului tehnic prev\u0103zut\u0103 \u00een OUG 30\/2020, aceasta fiind destinat\u0103 salaria\u0163ilor angajatorilor care reduc sau \u00eentrerup<\/em> temporar activitatea, total sau par\u0163ial, ca urmare a efectelor epidemiei coronavirusului SARS-CoV-2.<\/p>\n Pentru mai multe detalii privind condi\u021biile \u0219i modalitatea de instituire a \u0219omajului tehnic, pute\u021bi s\u0103 consulta\u021bi articolele publicate pe aceast\u0103 tematic\u0103, cel mai nou put\u00e2nd fi accesat aici<\/a>.<\/p>\n \u00a0<\/em><\/p>\n\n